中國消費者報報道（記者鄭鐵峰）10月18日，浙江省溫州市市場監(jiān)管局召開合同格式條款點評分析會，發(fā)布了2022—2023年溫州市合同格式條款十大“霸王條款”，提醒有關(guān)企業(yè)及時進行自查自糾，消除不利影響。
發(fā)布會現(xiàn)場。資料圖片
約定規(guī)劃設(shè)計變更時，限制買受人變更或解除合同的權(quán)利
條款內(nèi)容：開發(fā)商在主合同中約定出賣人未在規(guī)定期限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)解除合同，后又在《補充協(xié)議》中約定，出賣人書面通知買受人規(guī)劃變更的，買受人應(yīng)當(dāng)在通知送達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否解除合同的書面答復(fù)，買受人逾期未予以書面答復(fù)的，視同接受變更。出賣人未通知的，買受人應(yīng)于知道或者應(yīng)當(dāng)知道該規(guī)劃變更之日起的15日內(nèi)向出賣人書面提出解除合同要求并辦理相關(guān)手續(xù)，否則視作放棄解除合同的權(quán)利。
評析：此條款屬于出賣人免除或減輕自身責(zé)任、排除買受人權(quán)利的不公平格式條款。開發(fā)商未經(jīng)買受人的同意變更商品房買賣合同的內(nèi)容，應(yīng)該及時通知買受人，買受人享有解除合同的權(quán)利。出賣人應(yīng)當(dāng)通知而不通知的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，并且買受人有權(quán)解除合同。開發(fā)商不僅未約定未通知買受人的違約責(zé)任，并且通過格式條款設(shè)定了買受人的解除權(quán)行使期限，是免除或減輕自身責(zé)任、排除買受人權(quán)利的不公平格式條款。
約定商品房經(jīng)檢測不達(dá)標(biāo)時，限制買受人解除合同的權(quán)利
條款內(nèi)容：開發(fā)商在主合同中約定商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)經(jīng)檢測不合格的，買受人有權(quán)解除合同。在《補充協(xié)議》約定“如鑒定結(jié)論為地基基礎(chǔ)或主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格且無法修復(fù)的，買受人有權(quán)在鑒定結(jié)論出具后15日內(nèi)書面通知出賣人解除合同”。如果鑒定結(jié)果表明現(xiàn)有技術(shù)條件能夠維修至合格，則買受人應(yīng)接受繼續(xù)更換或修理，直至使用障礙被消除。在更換修理期間，如出賣人更換、維修的行為影響買受人裝修或入住或需買受人騰空房屋的，則出賣人在正式入戶維修至施工結(jié)束期間按同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)補償，除此之外，出賣人不承擔(dān)任何補償責(zé)任。
如鑒定結(jié)果表明質(zhì)量問題根據(jù)現(xiàn)有技術(shù)條件無法通過更換或修理達(dá)到合格且嚴(yán)重影響生活使用的，則由出賣人承擔(dān)鑒定費用，并參照本條關(guān)于地基基礎(chǔ)或主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量檢測結(jié)果不合格的約定處理。
評析：此條款屬于出賣人免除或減輕自身責(zé)任、排除買受人權(quán)利的不公平格式條款。第一款除商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)經(jīng)檢測不合格以外，開發(fā)商在還在《補充協(xié)議》中增加了“無法修復(fù)”這一買受人解除合同的限定條件，且為解除合同增加了“15日”這一解除權(quán)行使期限，不合理地限制了出賣人的合同解除權(quán)。第二款排除了買受人在商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量或建筑隔聲情況經(jīng)檢測不符合標(biāo)準(zhǔn)情形下的解除權(quán)，屬于排除買受人主要權(quán)利的不公平條款。在經(jīng)出賣人整改后仍然不符合標(biāo)準(zhǔn)的，買受人應(yīng)當(dāng)有權(quán)行使解除權(quán)，出賣人應(yīng)當(dāng)計息返還全部房款，給買受人造成損失的，由出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。
開發(fā)商逾期交付，免除自身逾期交付違約責(zé)任
條款內(nèi)容：因項目分期或分批次開發(fā)，出賣人可能在交付時暫未將項目全部基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備、公共服務(wù)或其他配套設(shè)施達(dá)到使用條件，可能分期呈現(xiàn)，出賣人對此不承擔(dān)違約責(zé)任。小區(qū)內(nèi)綠地率、小區(qū)內(nèi)非市政道路、規(guī)劃的車位、車庫、物業(yè)服務(wù)用房未達(dá)到上述約定條件的，出賣人負(fù)責(zé)按照規(guī)劃許可要求于180日內(nèi)完成整改。其他設(shè)施未達(dá)到上述約定條件的，出賣人對小區(qū)內(nèi)公建、商業(yè)性等設(shè)施的配套承諾是指整個小區(qū)全部建成完全交付使用時所應(yīng)達(dá)到的，不是分期交付時須達(dá)到的配置標(biāo)準(zhǔn)。
評析：此條款屬于出賣人免除或者減輕經(jīng)營者依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任?！渡唐贩夸N售管理辦法》第七條第六款規(guī)定，商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期。小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備是保證居民正常生活起居的基礎(chǔ)條件，基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備不能交付會使得買受人商品買賣合同的根本目的難以實現(xiàn)。同時，開發(fā)商在格式條款中約定了超長的整改期限，且整改期間未約定違約責(zé)任，系不合理免除和減輕自身逾期交付的違約責(zé)任的條款。
開發(fā)商要求購房戶承擔(dān)的違約金或損害賠償金超過法定數(shù)額或者合理數(shù)額
條款內(nèi)容：買受人違約，出賣人選擇解除合同的……如因買受人原因，該合同解除手續(xù)未按時辦妥的，買受人應(yīng)支付出賣人相當(dāng)于本合同約定總價款的萬分之3/天的損失補償金，逾期超過20日仍未配合辦理完畢上述解除手續(xù)的，買受人按商品房總價款的20%向出賣人支付違約金。買受人支付的購房款不足以扣除違約金及出賣人的損失的，出賣人有權(quán)繼續(xù)追償。如出賣人選擇合同繼續(xù)履行的，由買受人承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任，在商品房交付前，買受人應(yīng)向出賣人足額付清全部房款、違約金、延期利息及其他款項，否則出賣人可據(jù)此延期交房，并不承擔(dān)逾期交付責(zé)任。
評析：此條款屬于開發(fā)商利用格式條款加重了買受人責(zé)任的不公平格式條款。買受人配合解除合同手續(xù)的違約金過高，不合理加重房屋買受人義務(wù)的行為。
校外培訓(xùn)機構(gòu)約定中途不退學(xué)費，排除消費者選擇、解除合同的權(quán)利
條款內(nèi)容：培訓(xùn)費繳納后，中途不能退學(xué)費。
評析：《浙江省實施〈消費者權(quán)益保護法〉辦法》第十一條第四款規(guī)定“經(jīng)營者未按約定提供商品或者服務(wù)的，消費者有權(quán)要求退還預(yù)付款余額，并要求依法賠償損失”，校外培訓(xùn)機構(gòu)提供培訓(xùn)前，通常是一次性收取幾個月的培訓(xùn)費用或者數(shù)節(jié)課時的費用，屬于以預(yù)收款方式提供服務(wù)。預(yù)收款轉(zhuǎn)為實際收款的條件是課時消耗，即校外培訓(xùn)機構(gòu)對學(xué)員實際已消耗課時可以收取相應(yīng)培訓(xùn)費用，對學(xué)員未消耗的課時無權(quán)取得培訓(xùn)費。該格式條款明顯違反公平交易的原則，排除了消費者自主選擇商品或者服務(wù)、解除合同的權(quán)利。
裝修公司裝飾裝修施工合同約定保修期，減輕自身責(zé)任
條款內(nèi)容：工程結(jié)束后，甲方須驗收、簽字確認(rèn)工程竣工，乙方實行保修服務(wù)，保修期以工程驗收后為期3年，期滿后則收取相應(yīng)費用。
評析：《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第三十二條規(guī)定，在正常使用條件下，住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的最低保修期限為兩年，有防水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為5年。保修期自住宅室內(nèi)裝飾裝修工程竣工驗收合格之日起計算。裝修公司利用格式條款減少了保修期限，減輕了自身責(zé)任。
房產(chǎn)中介居間合同中約定禁止“跳單”條款，限制出賣人權(quán)利
條款內(nèi)容：出賣人承諾中介公司帶看的房屋為出賣人首次看房，同時承諾出賣人及其家人不得通過任何途徑直接或間接與買受人及其家屬私下聯(lián)系并進行交易，否則出賣人或買受人應(yīng)承擔(dān)傭金2萬元及違約金4000元。
評析：當(dāng)賣方將同一房屋通過多個中介公司掛牌出售時，買方通過其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得相同房源信息的，買方有權(quán)選擇報價低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，其行為并沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，故不構(gòu)成違約。《民法典》第九百六十四條規(guī)定，中介人未促成合同成立的，不得請求支付報酬；但是，可以按照約定請求委托人支付從事中介活動支出的必要費用。中介公司簽訂的合同屬于格式條款，不合理限制了出賣人或買受人的權(quán)利，在未提供完整的居間服務(wù)情形下，要求出賣人支付中介費無法律依據(jù)。
業(yè)主拒付物業(yè)費時，物業(yè)服務(wù)公司剝奪或限制業(yè)主對小區(qū)實施共同管理的權(quán)利
條款內(nèi)容：業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費，不繳存專項維修資金，擾亂業(yè)主委員會選舉以及實施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，可以限制其行使以下共同管理權(quán)：不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員或候補委員；業(yè)主大會會議表決權(quán)；共有部分經(jīng)營收益分配權(quán)。
評析：此條款屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用格式條款不合理排除或限制業(yè)主對小區(qū)實施共同管理的權(quán)利。業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費、不繳存專項維修資金系違反物業(yè)服務(wù)合同的行為，承擔(dān)物業(yè)服務(wù)合同違約責(zé)任。作為小區(qū)業(yè)主擔(dān)任業(yè)主委員會委員或候補委員、會議表決權(quán)以及共有部分經(jīng)營收益分配權(quán)等小區(qū)共同管理權(quán)系基于商品房買賣合同而產(chǎn)生的業(yè)主權(quán)利，與物業(yè)服務(wù)合同的履行情況無關(guān)。
旅游公司約定補齊單房差或加床，增加消費者責(zé)任
條款內(nèi)容：如出現(xiàn)單男單女或單人，請補齊單房差或加床。參團時發(fā)生單房差的客人，我社又不能拼房的，請按規(guī)定補足單房差。
評價：在包價旅游合同中，相關(guān)費用已事先在書面合同中作出約定，補齊房差會增加旅游費用，是對合同實質(zhì)性條款的變更須經(jīng)雙方協(xié)商一致，而不能單方?jīng)Q定變更。《旅游法》第七十五條規(guī)定，住宿經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)按照旅游服務(wù)合同的約定為團隊旅游者提供住宿服務(wù)。住宿經(jīng)營者未能按照旅游服務(wù)合同提供服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)為旅游者提供不低于原定標(biāo)準(zhǔn)的住宿服務(wù)，因此增加的費用由住宿經(jīng)營者承擔(dān)。由于旅游經(jīng)營者安排的原因出現(xiàn)單男單女、導(dǎo)致居住標(biāo)準(zhǔn)高于原定標(biāo)準(zhǔn)，由此增加的費用應(yīng)由旅游經(jīng)營者自行承擔(dān)，而不得轉(zhuǎn)嫁給居住單人房間的旅游者。
個人循環(huán)保證借款合同約定提高利率時，保證人無權(quán)變更或解除合同
條款內(nèi)容：若依據(jù)本合同第二條的約定提高了利率，保證人同意仍按本合同保證條款承擔(dān)連帶保證責(zé)任。
評析：提高貸款零利率系變更合同主要內(nèi)容，排除了保證人變更、解除合同的權(quán)利，加重了保證人責(zé)任。
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