中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者孫蔚）“這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在基本已經(jīng)是現(xiàn)房了，購(gòu)買(mǎi)者對(duì)哪個(gè)戶(hù)型感興趣都可以親自看看，所見(jiàn)即所得，這樣看了再買(mǎi)心里也踏實(shí)。”11月24日，正在北京門(mén)頭溝某樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)看房的劉先生對(duì)記者說(shuō)。
近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了一系列重大變革，其中現(xiàn)房銷(xiāo)售政策的推進(jìn)備受矚目。今年以來(lái)，全國(guó)至少有30個(gè)省市發(fā)布推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)相關(guān)文件，不少城市明確表態(tài)，將向現(xiàn)房銷(xiāo)售逐步過(guò)渡，現(xiàn)房銷(xiāo)售時(shí)代加速到來(lái)。
全國(guó)多地積極推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售
近日，銀川市九部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《銀川市關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施》，加大現(xiàn)房銷(xiāo)售配套政策支持，明確新出讓土地項(xiàng)目按照不少于30%建筑面積實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，鼓勵(lì)在建項(xiàng)目未售樓棟實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，延長(zhǎng)房屋供應(yīng)時(shí)序。
不僅是銀川，今年以來(lái)，全國(guó)至少30個(gè)省市發(fā)布推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)相關(guān)文件。
江西省九江市武寧縣印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)武寧縣房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，提出支持商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售，積極探索商品房現(xiàn)售試點(diǎn)。武寧縣城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，自文件印發(fā)之日至2024年12月31日期間簽訂商品住房現(xiàn)售合同且完成契稅繳納的個(gè)人，可享受100%購(gòu)房契稅補(bǔ)貼優(yōu)惠。
湖南省衡陽(yáng)市發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施（試行）》提出，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取現(xiàn)房銷(xiāo)售模式，鼓勵(lì)商業(yè)銀行按市場(chǎng)化、法治化原則提高現(xiàn)房銷(xiāo)售項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸額度、延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)貸期限、降低開(kāi)發(fā)貸利率，對(duì)現(xiàn)房銷(xiāo)售項(xiàng)目購(gòu)房業(yè)主的首套按揭優(yōu)先受理、優(yōu)先審批。
遼寧省營(yíng)口市對(duì)現(xiàn)房銷(xiāo)售表現(xiàn)得更為積極，該市相關(guān)部門(mén)發(fā)布公告稱(chēng)，為防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目“去庫(kù)存”“去爛尾”“去存量土地”和“保交房”等工作，計(jì)劃從2025年起對(duì)新掛牌土地及已供地未辦施工許可項(xiàng)目，全部實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售。
一線(xiàn)城市方面，北京在土地競(jìng)拍時(shí)已經(jīng)試點(diǎn)要求部分地塊進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售；深圳土拍也開(kāi)始出現(xiàn)“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積”條件，甚至全部現(xiàn)房銷(xiāo)售地塊。比如，10月8日以66.65億元成交的機(jī)場(chǎng)東A219-0080居住用地，其樓面價(jià)為每平方米2.3萬(wàn)元，該地塊是今年深圳市場(chǎng)第三宗全現(xiàn)房銷(xiāo)售地塊，將采取全現(xiàn)房銷(xiāo)售方式，實(shí)現(xiàn)“交房即拿證”“即見(jiàn)即所得”。
現(xiàn)房銷(xiāo)售占比逐步提高
“自1994年11月《城市房地產(chǎn)管理法》頒布以來(lái)，內(nèi)地期房銷(xiāo)售模式已經(jīng)實(shí)行了30多年，該制度在減輕房企資金壓力、促進(jìn)房屋市場(chǎng)活躍等方面發(fā)揮了積極的作用。”易居研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，隨著2022年部分房企爆雷現(xiàn)象的出現(xiàn)，關(guān)于期房的交易風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越受到人們的關(guān)注。2023年以來(lái)，各地方政府主要是從防范爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)、防范房企金融風(fēng)險(xiǎn)蔓延等角度出發(fā)，對(duì)現(xiàn)房銷(xiāo)售這一房地產(chǎn)發(fā)展新模式進(jìn)行了積極探索。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)丁祖昱對(duì)記者表示，目前現(xiàn)房銷(xiāo)售的推進(jìn)速度比想象中要快。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年1—9月，全國(guó)商品住宅現(xiàn)房銷(xiāo)售面積達(dá)到1.56億平方米，而同期全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積為5.88億平方米，現(xiàn)房銷(xiāo)售面積占比約升至26.5%，較2023年末約增長(zhǎng)7.8個(gè)百分點(diǎn)。
數(shù)據(jù)顯示，近10年來(lái)，現(xiàn)房銷(xiāo)售的價(jià)格整體低于期房?jī)r(jià)格，尤其2022年以來(lái)，兩者價(jià)差逐漸拉大?？硕鸬难芯繑?shù)據(jù)顯示，2024年前8個(gè)月，商品住宅期房銷(xiāo)售均價(jià)為10984元/平方米，而現(xiàn)房?jī)r(jià)格比期房低了23%，為8463元/平方米。
對(duì)此，丁祖昱表示，從現(xiàn)房銷(xiāo)售價(jià)格可以看出，當(dāng)前一些現(xiàn)房房源是由期房時(shí)期滯銷(xiāo)的房源和尾盤(pán)轉(zhuǎn)化而來(lái)的，進(jìn)行了降價(jià)銷(xiāo)售，并非開(kāi)發(fā)商主動(dòng)選擇現(xiàn)房形式，這是推動(dòng)現(xiàn)房銷(xiāo)售占比走高的重要原因。
“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要2到3年的時(shí)間周期，因此目前絕大多數(shù)的現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)項(xiàng)目還在建設(shè)施工階段，預(yù)計(jì)到2026年左右，將迎來(lái)現(xiàn)房試點(diǎn)項(xiàng)目的集中入市高峰期?！眹?yán)躍進(jìn)表示，預(yù)計(jì)屆時(shí)現(xiàn)房銷(xiāo)售在市場(chǎng)中的占比將進(jìn)一步增加。
現(xiàn)房銷(xiāo)售模式挑戰(zhàn)仍存
現(xiàn)房銷(xiāo)售，即房屋在已經(jīng)竣工、即將交付的情況下直接售賣(mài)給購(gòu)房者，不再采用預(yù)售的方式銷(xiāo)售未建成的期房。這一政策對(duì)于保護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益、促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式具有深遠(yuǎn)的意義。
近幾年來(lái)，關(guān)于全面推行現(xiàn)房銷(xiāo)售的呼聲不絕于耳，那么期房會(huì)退出歷史舞臺(tái)嗎？對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)房銷(xiāo)售政策的實(shí)施也面臨一些挑戰(zhàn)和困難。
丁祖昱認(rèn)為，現(xiàn)房銷(xiāo)售對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金實(shí)力要求比較高，增加了企業(yè)的資金壓力，需要企業(yè)具備較強(qiáng)的融資能力。同時(shí)，各地的市場(chǎng)環(huán)境和發(fā)展階段不同，政策的實(shí)施效果也會(huì)有所差異，需要根據(jù)具體情況進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化。
此前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)曾表示，已有的房地產(chǎn)發(fā)展模式，是經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期發(fā)展逐步形成的，所以新模式的構(gòu)建需要一個(gè)過(guò)程，重點(diǎn)之一就是有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，指導(dǎo)地方選擇新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，在土地出讓時(shí)就約定實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，結(jié)合實(shí)踐制定配套政策。
據(jù)記者了解，為激發(fā)房企現(xiàn)房銷(xiāo)售的積極性，各地紛紛出臺(tái)了各類(lèi)配套支持政策。在企業(yè)端，針對(duì)現(xiàn)房銷(xiāo)售項(xiàng)目提供融資支持、緩繳土地出讓金、簡(jiǎn)化審批手續(xù)、規(guī)費(fèi)稅費(fèi)減免、允許規(guī)劃調(diào)整、支持帶押過(guò)戶(hù)等，減輕開(kāi)發(fā)商資金壓力，提升房企現(xiàn)房銷(xiāo)售的積極性。
在需求端，主要是以公積金政策傾斜為主，激勵(lì)購(gòu)房者選購(gòu)現(xiàn)房產(chǎn)品。比如福建省泉州市對(duì)使用住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房的，貸款額度可以上浮5萬(wàn)元；購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房銷(xiāo)售全裝修住宅的，貸款額度可以上浮10萬(wàn)元。
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