中國消費者報報道（記者孫蔚）“周一一大早，我就申請把房貸重定價周期改成3個月了。”北京市民馮女士告訴記者，她在建設(shè)銀行手機APP上進行了申請。“但是我還想問問，調(diào)整成3個月到底合適嗎？”
10月31日，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲銀行等六大商業(yè)銀行發(fā)布公告，從11月1日起，有序完善個人住房貸款利率定價機制。其中，最受人們關(guān)注的有兩個方面，一是取消了房貸利率重定價周期最短為一年的限制，借款人可以向銀行申請調(diào)整重定價周期；二是浮動利率商業(yè)性個人住房貸款與全國新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率偏離達到一定幅度時，借款人可自行與銀行協(xié)商下調(diào)利率。滿足什么條件可以申請調(diào)整？不同的重定價周期有什么區(qū)別？對貸款人而言，怎么選更合適？《中國消費者報》記者對此進行了調(diào)查采訪。
房貸重定價周期多了3種選擇
據(jù)中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究總監(jiān)陳文靜介紹，此前房貸利率重定價日一般為每年的1月1日，或者房貸發(fā)放之日。在利率重定價日，定價基準調(diào)整為最近一個月貸款市場報價利率（LPR）。也就是說，由于LPR一年僅能調(diào)整一次，因此即便在1年時間內(nèi)，5年期以上LPR多次下調(diào)，房貸借款人也要等到次年的重定價日，才可享受到LPR下調(diào)帶來的好處。
此次多家銀行的公告明確了重定價周期的時間，即存量房貸客戶可申請調(diào)整重定價周期，選擇按3個月、6個月、12個月重定價。也就是說，最短可將重定價周期縮短至3個月。
具體而言，存量房貸調(diào)整重定價周期后，原貸款合同為每年1月1日重定價的，以調(diào)整后重定價周期確定的對應(yīng)月份的1日為重定價日；以貸款發(fā)放日對月對日重定價的，以調(diào)整后重定價周期和貸款發(fā)放日期確定的對應(yīng)日期為重定價日。
馮女士告訴記者，以前她的房貸重定價日為每年7月30日。2020年，她申請貸款時利率為LPR+60BP，當時5年期以上LPR為4.65%，因此她的房貸利率高達5.25%。此后，經(jīng)過多次利率調(diào)整，尤其是今年7月22日、10月21日，5年期以上LPR又分別降了10BP和25BP，最新LPR報價為3.60%，再疊加北京出臺的存量房貸調(diào)整政策，她的房貸利率降至3.30%。
“每個月少還的房貸利息夠吃幾頓大餐了！”馮女士對記者表示。按照原政策，馮女士的房貸利率要在2025年7月30日才能享受到最新3.30%的利率水平。但這次重定價周期調(diào)整后，她的下一個重定價日變?yōu)?025年1月30日。“能早半年享受到最新的房貸利率，挺好的。”馮女士高興地說。
可自行與銀行協(xié)商下調(diào)存量房貸
房貸利率重定價周期的調(diào)整，可以讓LPR的調(diào)整更快地對存量房貸利率生效，也為購房者帶來了更多選擇。除此之外，未來存量房貸在滿足條件時，客戶還可以自行向金融機構(gòu)申請繼續(xù)下調(diào)。
此前央行在9月29日發(fā)布的公告中表示，“浮動利率商業(yè)性個人住房貸款與全國新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商，由銀行業(yè)金融機構(gòu)新發(fā)放浮動利率商業(yè)性個人住房貸款置換存量貸款。”此次各商業(yè)銀行對于偏離幅度進行了明確，即存量房貸利率加點值高于上季度全國新發(fā)放房貸利率平均加點值加30BP。
陳文靜進一步對記者解釋稱，根據(jù)央行公布的最新數(shù)據(jù)，上季度全國新發(fā)放個人住房貸款加權(quán)平均利率為3.33%，而5年期以上LPR算術(shù)平均值為3.85%，即對應(yīng)的加點幅度為3.33%-3.85%=-52BP，因此利率調(diào)整門檻為-52BP+30BP=-22BP。這意味著，利率加點幅度高于-22BP的存量房貸借款人可與銀行協(xié)商，將加點幅度調(diào)整至-22BP。
中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜對記者表示，面對樓市低迷和消費需求不振的現(xiàn)狀，政策層面開始積極引導(dǎo)銀行通過降低存量房貸利率來刺激樓市回暖和消費增長，而取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制，正是政策導(dǎo)向的具體體現(xiàn)。此舉不僅是銀行在面臨大量提前還貸導(dǎo)致房貸規(guī)模快速下降而做出的必要調(diào)整，也是響應(yīng)政策號召，試圖通過金融工具促進樓市回暖和房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇，進而推動宏觀經(jīng)濟企穩(wěn)發(fā)展。
當下，以財政政策為抓手，結(jié)合貨幣政策綜合施策，從多維度、多層次出發(fā)修復(fù)市場預(yù)期與行業(yè)信心，才是提振樓市和促進房地產(chǎn)回暖的關(guān)鍵，才能從根本上提振樓市。
重定價周期怎么選更合適
值得注意的是，各銀行均規(guī)定貸款存續(xù)期內(nèi)僅可調(diào)整一次重定價周期，選完就無法再改了。
“真是太糾結(jié)了！3個月、6個月、12個月，到底該選哪種周期呢？”許多消費者對如何選擇貸款重定價日無所適從。
“重定價周期既不是越短越好，也不是越長越好，主要考量因素應(yīng)是市場利率走勢。”招聯(lián)首席研究員董希淼對《中國消費者報》記者表示。
如果選擇最短的3個月周期，按照當下處于降息周期的現(xiàn)狀，LPR下降了就能更快地體現(xiàn)在房貸利率上，從而可以更早享受LPR下調(diào)帶來的優(yōu)惠，減少月供金額。但是，房貸合同期限普遍較長，大部分都是20年到30年。未來，如果利率處于上行趨勢，重定價周期短，將導(dǎo)致實際利率更快上升。
對此，董希淼建議，從整個貸款周期看，重定價周期對借款人的影響是中性的。借款人應(yīng)對利率走勢進行研判，綜合自身情況審慎選擇重定價周期。
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