中國消費(fèi)者報(bào)西安訊（記者徐文智）記者從陜西省漢中市消費(fèi)者協(xié)會(huì)了解到，該協(xié)會(huì)于2022年7月至8月期間，聯(lián)合漢中市住建局、漢中市市場監(jiān)管局和漢中銳博律師事務(wù)所，對(duì)《漢中市商品房買賣合同（預(yù)售）示范文本》（以下簡稱《2022版預(yù)售合同》）和《漢中市商品房買賣合同（現(xiàn)售）示范文本》（以下簡稱《2022版現(xiàn)售合同》）開展了點(diǎn)評(píng)。

漢中市消費(fèi)者協(xié)會(huì)在點(diǎn)評(píng)過程中認(rèn)為，2022版合同呈現(xiàn)出了一些新亮點(diǎn)，主要表現(xiàn)在以下方面：

適用范圍更加完善明確。《2022版預(yù)售合同》與《2022版現(xiàn)售合同》均在“說明”部分明確將“漢中市2021年3月1日后新建商品房、保障性住房項(xiàng)目預(yù)售合同的網(wǎng)上簽約和備案及現(xiàn)售合同的網(wǎng)上簽約和備案”納入本合同的適用范圍，明確了適用范圍，也更加完善保障了實(shí)踐中購房人對(duì)于所購買房屋性質(zhì)不能清楚界定導(dǎo)致的權(quán)利受損瑕疵。

“一房一價(jià)清”及收費(fèi)項(xiàng)目政策明晰。近年來，諸多購房人因?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)的成本規(guī)定以及售價(jià)成本中應(yīng)當(dāng)包含費(fèi)用的相關(guān)政策規(guī)定不了解，致使自身合法權(quán)益受損情況屢發(fā)，甚至引發(fā)信訪事件及訴訟。此次《2022版預(yù)售合同》《2022版現(xiàn)售合同》在“說明”部分都明確了“一房一價(jià)清”的政策依據(jù)，載明《國家發(fā)展改革委等部門關(guān)于清理規(guī)范城鎮(zhèn)供水供電供氣供暖行業(yè)收費(fèi)促進(jìn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展意見的通知》（國辦函〔2020〕129號(hào)）、陜西省發(fā)展和改革委員會(huì)《關(guān)于清理取消供水供電供氣供暖行業(yè)不合理收費(fèi)的通知》（陜發(fā)改價(jià)格〔2021〕242號(hào)）】等政策文件，強(qiáng)化了對(duì)購房人權(quán)益保障的力度。

設(shè)置違約責(zé)任最底線標(biāo)準(zhǔn)。法律規(guī)定在民事領(lǐng)域給予了當(dāng)事主體可自行約定違約責(zé)任的權(quán)利，《民法典》第五百八十五條對(duì)此進(jìn)行了明確規(guī)定。2014版合同充分保護(hù)了購房人與開發(fā)商自行協(xié)商的權(quán)利，將違約責(zé)任的承擔(dān)方式及違約金的支付方式以選填項(xiàng)的方式尊重雙方意思自治，但在過去數(shù)年的實(shí)踐中，諸多購房人因?qū)Ψ梢?guī)定和自己行使權(quán)利的不甚了解，大都以開發(fā)商采取的“協(xié)商確定”或直接劃線“\”來阻止了權(quán)利的行使。此次《2022版預(yù)售合同》與《2022版現(xiàn)售合同》分別在合同范本的第十條、第十四條、第十五條、第十六條、第二十條等涉及違約金支付的條款中對(duì)于違約責(zé)任設(shè)置了底線標(biāo)準(zhǔn)，以避免購房人因不懂法律帶來的主張違約責(zé)任的權(quán)利盲區(qū)。

重新界定物業(yè)服務(wù)期限的起算日期。以往較為常見的物業(yè)服務(wù)期限都將起止日期空出來由合同當(dāng)事人自行填寫，但由于絕大部分的購房人并不會(huì)留意該選填項(xiàng)，統(tǒng)一都會(huì)由開發(fā)商將起算日期填寫為與承諾交付日期一致。在過去幾年的司法實(shí)踐中，開發(fā)商在承諾的時(shí)間內(nèi)即便能夠準(zhǔn)時(shí)交付房屋，但對(duì)于房屋的質(zhì)量和配套設(shè)置等的交付也不一定能夠達(dá)到雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)，因此引發(fā)的糾紛也不在少數(shù)。此次《2022版預(yù)售合同》在第二十一條中將物業(yè)服務(wù)合同的起算點(diǎn)修改為“物業(yè)服務(wù)時(shí)間從出賣人向買受人交房，買受人驗(yàn)收通過之日起”，也能夠從規(guī)避房屋交付糾紛和保障購房人合法權(quán)益方面起到積極作用。

增加合同范本的約定內(nèi)容。目前在我國商品房銷售領(lǐng)域，絕大部分購房人都會(huì)采取按揭貸款的方式購房，合同的文本原件也大都因?yàn)檗k理按揭貸款提供給了貸款銀行。一旦購房人與開發(fā)商或貸款銀行發(fā)生糾紛，購房人都無法獲取已簽字蓋章的商品房買賣合同文本，無論是購房人向行政主管部分投訴反映還是向人民法院起訴，手里掌握不了基礎(chǔ)材料總有些缺乏依據(jù)。配合漢中市房產(chǎn)交易系統(tǒng)的操作更新，此次《2022版預(yù)售合同》和《2022版現(xiàn)售合同》分別在第二十九條、第二十六條專門增加了“雙方通過漢中市房產(chǎn)交易系統(tǒng)訂立的電子簽章版合同可根據(jù)需要隨時(shí)打印，具有同等法律效力”的約定，這一約定對(duì)于購房人實(shí)時(shí)掌握了解所購買房屋概況及開發(fā)商履約情況起到了有效保障。

在補(bǔ)充協(xié)議約定里增加效力條款。近些年來，由于商品房買賣合同關(guān)系引發(fā)的訴訟案件屢見不鮮，人民法院在審理時(shí)也都遇到了合同文本中的前述制式條款內(nèi)容與后附補(bǔ)充協(xié)議約定不一致的情況，司法實(shí)踐中對(duì)于約定不一致情況下的效力認(rèn)定觀點(diǎn)也不一致，為了避免購房人因?yàn)楹贤胺傻∠萑胛淖窒葳?，此次?022版預(yù)售合同》和《2022版現(xiàn)售合同》都在附件補(bǔ)充協(xié)議中增加了“補(bǔ)充協(xié)議與本合同約定不一致的，以本合同為主”的說明，這一說明既可以起到責(zé)令開發(fā)商不得隨意篡改合同文本的固有約定，也可以為購房人在涉訴后的權(quán)利救濟(jì)發(fā)揮有力影響。

據(jù)悉，此次《2022版預(yù)售合同》和《2022版現(xiàn)售合同》是在充分調(diào)研近年來商品房銷售市場的基本現(xiàn)狀，分析研判購房人與開發(fā)商糾紛熱點(diǎn)，認(rèn)真考量實(shí)質(zhì)公平的前提下，對(duì)2014版合同進(jìn)行了上述幾個(gè)方面做了修改和調(diào)整，總體對(duì)保障購房人權(quán)益方面做了一些新的探索和大膽實(shí)踐，新合同文本更加貼合《民法典》的宗旨及政策規(guī)定，對(duì)維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，營造公平有序的市場環(huán)境，發(fā)揮積極的推動(dòng)作用。