中國消費者報報道（記者聶國春）5月15日是“全國投資者保護宣傳日”，北京金融法院司法指導(dǎo)中心當(dāng)天推出線上公益司法普法節(jié)目——“融小法•呵護碎銀雙月談”。北京金融法院法官厲莉、中國政法大學(xué)民商經(jīng)濟法學(xué)院副教授王雷和北京西城法院金融街法庭副庭長舒銳參加首期節(jié)目，詳解“以房養(yǎng)老”騙局。

“以房養(yǎng)老”是保險而非理財

針對養(yǎng)老難題，原保監(jiān)會2014年在北京、上海、廣州、武漢4個城市開展住房反向抵押養(yǎng)老保險（以下簡稱以房養(yǎng)老）試點。2017年，試點擴至全國。然而，部分不法公司和人員卻打著“以房養(yǎng)老”的旗號，對老年人實施欺詐，導(dǎo)致部分老人陷入房財兩空的境地。

厲莉表示，“以房養(yǎng)老”主要是指老年人將住房反向抵押給保險公司，從而每月領(lǐng)取一定數(shù)額的養(yǎng)老保險金，這為名下有房產(chǎn)、手中無現(xiàn)金的老年人提供了一種養(yǎng)老思路，幫助老年人獲得“養(yǎng)老錢”。

《中國消費者報》記者了解到，目前僅有幸福人壽、人保壽險兩家公司開展了“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，推出的產(chǎn)品分別為“房來寶”和“安居樂”老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險。

“這種保險的商業(yè)邏輯本身也很簡單：老人將房屋抵押給保險公司，保險公司按月給老人錢，老人去世后，保險公司對房屋進行清算?！笔驿J指出，這是一種保險產(chǎn)品，而不是投資、理財產(chǎn)品。但遺憾的是，“以房養(yǎng)老保險”被口口相傳為“以房養(yǎng)老”，從而使人們產(chǎn)生曲解。

在舒銳看來，正是因為名不正，很多不法分子就開始對“以房養(yǎng)老”進行各種演繹，有的甚至打著國家政策的旗號，拉大旗作虎皮，以權(quán)威機構(gòu)名義蒙騙老人。但實際上，他們說的“以房養(yǎng)老”和國家鼓勵的“以房養(yǎng)老”，根本就不是一回事。

“以房養(yǎng)老”套路貸存五大特征

王雷指出，騙子們最常采用的是借“以房養(yǎng)老”之名實施“套路貸”等違法犯罪行為?！耙苑筐B(yǎng)老”套路貸詐騙導(dǎo)致參與其中的老人不僅沒拿到養(yǎng)老金，還失去房屋。

王雷分析，“以房養(yǎng)老”套路貸的運作流程通常為：老年人先將自己的房屋抵押給理財機構(gòu)介紹的出資方，并與出資方簽訂借款合同，然后將所借資金投資理財機構(gòu)的以房養(yǎng)老項目獲取理財收益作為養(yǎng)老金，理財機構(gòu)再向出資方支付利息。在這一過程中，老年人委托理財機構(gòu)的工作人員代為辦理房屋出售和抵押登記手續(xù)，經(jīng)公證的抵押合同賦予合同強制執(zhí)行力。由于理財機構(gòu)匯集的大量資金脫離監(jiān)管，被挪作他用后，很可能導(dǎo)致理財機構(gòu)資金鏈斷裂、無法代為還款，出資方此時申請強制執(zhí)行老年人所抵押的房屋，導(dǎo)致老年人的房屋被強制執(zhí)行。

“此種套路貸使得老年人陷入合同陷阱之中，最終房財兩空?！巴趵渍f，深入分析可以發(fā)現(xiàn)，該套路貸存在五大特征：一是存在復(fù)雜的合同架構(gòu)，如借款合同、抵押合同、委托合同、代為還款合同、養(yǎng)老服務(wù)協(xié)議等等，形成法律閉環(huán)，老年人難以具備相應(yīng)的專業(yè)判斷能力。二是實施套路貸的經(jīng)營者在經(jīng)營活動中經(jīng)?？浯笮麄?、宣稱自己有官方合作背景，獲取老年人的信賴。三是經(jīng)營者經(jīng)常安排其工作人員作為代為辦理房屋出售或者抵押登記手續(xù)等全套事務(wù)的受托人甚至出資方。四是套路貸所涉及受害人人數(shù)多、金額大，形成脫離監(jiān)管的巨額“資金池”，常涉嫌非法吸收公眾存款罪、集資詐騙罪等刑事犯罪。五是需要通過穿透式審判理念，結(jié)合證據(jù)鏈，透過現(xiàn)象看清套路貸的本質(zhì)，認定惡意串通合同無效、以欺詐方式訂立的合同可撤銷，或者老年人不具備交易意思表示而合同不成立等。

正規(guī)“以房養(yǎng)老”不會出現(xiàn)理財?shù)群贤?/strong>

那么，如何辨析“以房養(yǎng)老”騙局呢？

舒銳表示，正規(guī)的“以房養(yǎng)老”只是一種保險產(chǎn)品，由專業(yè)的保險機構(gòu)經(jīng)營。在辦理過程中，不會出現(xiàn)借款合同、房屋買賣合同、理財合同。而且，房屋所有權(quán)始終歸老人所有，保險公司只要抵押權(quán)，老人身故后保險公司方可處置房屋。

那么，辦理了”以房養(yǎng)老“保險，能否提前解除合同呢？王雷表示，住房反向抵押養(yǎng)老保險的投保人并沒有向保險人事先支付保費，而是直接根據(jù)合同約定從保險公司那里領(lǐng)取養(yǎng)老年金。其抵押的住房是為投保人的“應(yīng)交養(yǎng)老保險費”向保險人作擔(dān)保的。保險合同的投保人可以隨時解除保險合同，但應(yīng)繳納已領(lǐng)取的養(yǎng)老年金。

王雷提醒說，老年人在涉及到相關(guān)項目時，一定要注意以下三點：首先，老年人在“以房養(yǎng)老”相關(guān)合同書上簽名、按指印時要慎重，應(yīng)尋求專業(yè)人士幫助辨析合同內(nèi)容，透過合同迷霧識別抵制套路貸。其次，套路貸下的借款合同通常會約定遠高于商業(yè)銀行貸款的利息。再次，對于低風(fēng)險甚至無風(fēng)險、高收益的養(yǎng)老投資項目，要提高警惕，理解其商業(yè)邏輯。

《中國消費者報》記者注意到，針對“以房養(yǎng)老”的騙局，銀保監(jiān)會消保局2021年6月曾發(fā)布風(fēng)險提示。風(fēng)險提示稱，這種保險目前在我國還處于試點階段且比較小眾，其準入門檻高、法律關(guān)系復(fù)雜、風(fēng)險因素多，對機構(gòu)業(yè)務(wù)開展和銷售管理都非常嚴格。不法分子所宣稱的“以房養(yǎng)老”與國家試行的住房反向抵押養(yǎng)老保險完全無關(guān)，只是其假借國家政策、為非法集資活動造勢宣傳的手段而已，其實根本不具備相應(yīng)的資質(zhì)、能力，往往是“以新還舊”的龐氏騙局。

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居住權(quán)制度解決養(yǎng)老隱憂

“以房養(yǎng)老”是我國對養(yǎng)老方式的一種新探索，我國的法律也對此給予相應(yīng)的保護。

舒銳表示，2021年1月1日實施的《民法典》新增了一種用益物權(quán)——居住權(quán)，這項制度可以在一定程度上解決老人“以房養(yǎng)老”的后顧之憂。

舒銳說，通過要求為自己設(shè)立擁有居住房屋的權(quán)利，老人可以放心提前把房子過戶到贍養(yǎng)自己的子女名下，讓孩子們更有動力實現(xiàn)“養(yǎng)兒防老”。老年人也可以將房屋以相對較低的價格出售給金融機構(gòu)或其他投資人，以房款養(yǎng)老，并約定在其有生之年享有對房屋的居住權(quán)。此外，遺贈扶養(yǎng)協(xié)議也是“以房養(yǎng)老”的不錯選擇。老年人可以與繼承人以外的組織或者個人簽訂遺贈扶養(yǎng)協(xié)議。按照協(xié)議，該組織或者個人承擔(dān)該老年人生養(yǎng)死葬的義務(wù)，對老年人的房屋等財產(chǎn)享有受遺贈的權(quán)利。

王雷則指出，《民法典》中的合同不成立、可撤銷、無效制度對保護“以房養(yǎng)老”套路貸的老年人具有重要意義。房屋所有權(quán)人也可以通過設(shè)定保留居住權(quán)的房屋買賣，以實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”。