中國消費者報報道（記者 孫蔚）日前，天津、鄭州、青島相繼發(fā)布了2021年住宅用地集中供應(yīng)出讓的相關(guān)文件，嚴(yán)格實行住宅用地供應(yīng)“兩集中”，全年將分3批次集中統(tǒng)一實施招拍掛出讓活動。有業(yè)內(nèi)人士透露，集中供地政策將分別在22個重點城市實施，引發(fā)了市場高度關(guān)注。
一年三次集中供地
記者在青島市自然資源和規(guī)劃局官方網(wǎng)站上看到了題為《堅決落實上級有關(guān)要求部署2021年住宅用地供應(yīng)工作》的文件。文件表示，青島市將嚴(yán)格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動。
另外，據(jù)記者了解，天津市規(guī)劃和自然局文件披露了關(guān)于“兩集中”更詳細的信息。
其一，原則上3月、6月、9月中旬分三批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的出讓公告。除上述三個時間外，不再發(fā)布住宅用地的出讓公告，時間間隔和地塊數(shù)量要相對均衡;其二，集中組織出讓活動，同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的，應(yīng)當(dāng)確定共同的掛牌起止日期，以拍賣方式出讓的，應(yīng)當(dāng)連續(xù)集中完成拍賣活動。
來自鄭州的消息則是要求航空港區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、上街區(qū)等區(qū)域自2月23日起禁止發(fā)布住宅用地出讓公告，將由鄭州市自然資源和規(guī)劃局進行統(tǒng)一組織發(fā)布實施。
值得一提的是，此前各地實行的雖然也是集中供地模式，但相較而言，是“高頻集中”。
以上海為例，中指院統(tǒng)計顯示，截至2020年12月15日，上海共成功出讓各類土地368宗，分散在全年進行，其中92宗宅地在12個月均有出讓。
2020年6月至8月時，由于供應(yīng)加大，并且有多幅市區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地掛出，上海的土拍市場多次上演數(shù)家房企爭奪競價的激烈場面，土拍溢價率逐漸走高，在此期間宅地平均溢價率高達23%;同年9月以來，為了給土地市場降溫，上海通過“降質(zhì)減量”的方式來平抑，月均成交宅地數(shù)量控制在4到5宗，四季度宅地平均溢價率亦回落到5%以內(nèi)。
有助于降低土拍熱度
自然資源部自然資源開發(fā)利用司負責(zé)人日前公開表示，今年要求各地進一步將住宅用地出讓信息合理適度集中，重點城市要對住宅用地集中公告、集中供應(yīng)，讓各類市場主體和消費者充分掌握信息，形成合理預(yù)期。
“過去各地方的供地節(jié)奏，很容易激發(fā)開發(fā)商炒作的欲望，土地一點點出讓，開發(fā)商集中搶，導(dǎo)致地價飛漲，‘地王’橫飛。如果實現(xiàn)了新的供地模式，一定程度上可以緩解開發(fā)商拿地溢價率高的問題，從而遏制房價過快上漲。”中山證券分析師胡皓對記者表示。
億翰智庫華北研究院研究總監(jiān)彭建在接受記者采訪時表示，住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控相關(guān)政策，是長效機制的重要組成部分，與“三道紅線”、貸款集中度管理以及限購限貸政策等共同促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
在易居企業(yè)集團CEO丁祖昱看來，對地方政府而言，宅地的集中出讓可起到穩(wěn)定地價的作用，整體地價的穩(wěn)定出讓比單純追求個別土地價格、拍出高地價來說更重要。
58安居客房產(chǎn)研究院張波則認為，出臺住宅用地集中供應(yīng)新政，這是針對土地供給側(cè)的調(diào)控，政策信號意味明顯，顯示在房住不炒的大方向下，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期仍將是大勢所趨。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對記者表示，新政將能有效降低土拍的熱度，有利于土地市場的平穩(wěn)運行。另外，同批土地成交后大概率會存在未來項目集中入市的情況，在供需關(guān)系上將會產(chǎn)生一定的影響。對于深圳、上海等新房供應(yīng)不足的城市而言，或?qū)⒛芏唐趦?nèi)緩解供需失衡的情況。同時，大量項目集中入市也能對房價上漲產(chǎn)生一定的抑制作用，落實了穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)。
房企分化再加劇
集中供地?zé)o疑對房企資金要求更高，開發(fā)商需要調(diào)整銷售節(jié)奏，確保在供地前儲備大量資金。“從整體來看，集中供地對各方主體都有好處。尤其是對規(guī)模房企而言，擁有資金等各方面優(yōu)勢，可以參與更多土地出讓，也有更多合作機會，全年全口徑和權(quán)益銷售都會出現(xiàn)一定的增長。”丁祖昱直言。
中國城市經(jīng)濟專家委員會副主任宋丁則表示了自己的擔(dān)憂，以前零散式供地，中小型企業(yè)尚可以參與其中，但像這種集中供地，土地供應(yīng)量陡然增大的情況往往就變成頭部大型房企發(fā)揮優(yōu)勢的舞臺。
而中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，集中供地形勢下，龍頭房企很可能害怕錯過補倉機會而搶地王，非熱點地塊則很可能出現(xiàn)流標(biāo)。中小房企開發(fā)商也可能因此而“撿漏”，變得“有肉吃”。
陳霄認為，對于房企來說，這種“兩集中”政策將會加速房企間的分化，資金雄厚的大型房企更具實力參與多宗地塊的競拍，擁有更多的拿地機會。集中供地政策落地實施，對于房企的資金能力以及運營能力提出更高的要求，房企需要加速戰(zhàn)略調(diào)整，保證現(xiàn)金流充足，同時提升產(chǎn)品力，方能在激烈的市場競爭中脫穎而出。
他提醒各大房企，2021年以來多地土地出讓數(shù)量增長明顯，再加上集中供地的新政，房企拿地需要更謹(jǐn)慎，不能為了拿地而盲目出手。
廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，集中供地后，開發(fā)商將明確地知道，未來有幾批供地，要供在哪里，公司是否需要參拍，如同“三道紅線”一樣，有了明確的規(guī)則。開發(fā)商可以根據(jù)區(qū)域深耕和發(fā)展的需求，選擇拿地的時間和區(qū)位，從而促進土地市場健康發(fā)展。
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