中國(guó)消費(fèi)者報(bào)訊 2020年受疫情影響，住宅市場(chǎng)在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面發(fā)生了一定變化，新房市場(chǎng)中三居室仍是市場(chǎng)成交主力，120-140平方米的四居室及以上產(chǎn)品成交顯著上揚(yáng)，尤其是豪宅市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)暖。隨著購(gòu)房消費(fèi)觀念不斷升級(jí)，預(yù)計(jì)2021年舒適型住宅需求比重將持續(xù)上升，但考慮到政策調(diào)控嚴(yán)格和房?jī)r(jià)上漲壓力，各級(jí)城市熱銷戶型將延續(xù)小型化趨勢(shì)。
二居室成交比重回落
2020年改善型需求持續(xù)釋放?？硕鹧芯繖C(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的112個(gè)重點(diǎn)城市中，三居室仍是成交主力，成交占比達(dá)59.24%，較2019年增長(zhǎng)2.31個(gè)百分點(diǎn);四居室成交占比較2019年增長(zhǎng)0.85個(gè)百分點(diǎn)至20.2%，這顯示改善型住房需求依舊堅(jiān)挺，且有較強(qiáng)的購(gòu)買力支撐。
與此同時(shí)，兩居室去化速度明顯放緩，成交占比降至16.36%，較2019年減少2.33個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)分析，這說明剛需客群更易受疫情沖擊，基于居民收入預(yù)期下滑，部分剛需客群暫緩置業(yè)。
從成交數(shù)據(jù)可以看出，100-120平方米三居室、120-140平方米四居室最受市場(chǎng)歡迎，成交占比都在40%以上。克而瑞監(jiān)測(cè)的112城數(shù)據(jù)顯示，160平方米以上大戶型成交占比較2019年增長(zhǎng)0.95個(gè)百分點(diǎn)。
豪宅需求爆發(fā)但分化顯著
克而瑞研究員楊科偉表示，2020年，全國(guó)豪宅市場(chǎng)呈現(xiàn)兩大特征：整體向好、城市分化。整體向好體現(xiàn)在豪宅成交增勢(shì)明顯，112城總價(jià)1000萬(wàn)元以上豪宅成交套數(shù)同比增長(zhǎng)26%，總價(jià)3000萬(wàn)元以上頂豪產(chǎn)品成交同比增長(zhǎng)13%;每平方米單價(jià)5萬(wàn)元以上豪宅成交套數(shù)同比增長(zhǎng)25%，單價(jià)10萬(wàn)元以上豪宅成交同比增長(zhǎng)20%。
豪宅成交TOP20城市仍以核心一二線城市為主。疫情防控常態(tài)化下，上海豪宅市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)暖，以4741套位列榜首;杭州、北京和深圳成交套數(shù)都在1700套左右;深圳豪宅市場(chǎng)也異?；馃幔f(wàn)元級(jí)豪宅開盤頻頻售罄，成交同比再增10%。
從排名變化來(lái)看，杭州、廈門、南京等千萬(wàn)元級(jí)豪宅成交明顯放量，排名也是穩(wěn)中有升。比如，2020年杭州千萬(wàn)元級(jí)豪宅勁銷近1800套，僅次于上海列全國(guó)第二位。
受限于調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力，?？?、三亞等豪宅市場(chǎng)再現(xiàn)低迷，成交縮量，排名均跌出TOP20。福州、鄭州豪宅成交同比降幅超60%，排名更是跌出TOP30。
未來(lái)樓市更注重產(chǎn)品力
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，展望未來(lái)，改善型需求或?qū)⒊掷m(xù)釋放，而購(gòu)房人群將更注重產(chǎn)品力。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多年發(fā)展，逐漸從有房住向住好房轉(zhuǎn)變，人們終極改善自住需求依然強(qiáng)烈，好的產(chǎn)品仍是趨之若鶩的住房消費(fèi)標(biāo)的。
其中，一二線城市存量改善型換房需求依舊堅(jiān)挺，三居室成交更為活躍;而三四線城市購(gòu)房大都一步到位，三居室仍將占據(jù)最大的市場(chǎng)份額。隨著二孩家庭逐漸增多，疊加潛在購(gòu)房消費(fèi)持續(xù)升級(jí)，四居室成交占比有望穩(wěn)中有升。尤其是一線城市，現(xiàn)階段四居室成交占比整體偏低，長(zhǎng)期來(lái)看仍存較大的提升空間。
對(duì)于一線城市而言，增量剛需仍將占據(jù)較大的成交比重，而在收入預(yù)期下滑的作用下，低總價(jià)的小戶型產(chǎn)品或?qū)⒏苁袌?chǎng)歡迎，80平方米以下兩居室成交或?qū)⒏鼮榛钴S。對(duì)于二線以及三四線城市而言，改善型客群仍是最大的置業(yè)群體，100平方米以上中高檔產(chǎn)品市場(chǎng)占有率有望穩(wěn)步提升。尤其是二線城市，140平方米以上高檔產(chǎn)品或?qū)⒏苁袌?chǎng)歡迎。 (佳禾)
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