中國消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者孫蔚）房產(chǎn)交易中的稅費(fèi)問題歷來備受關(guān)注。11月13日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部公布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》（以下簡稱《稅收公告》）《關(guān)于降低土地增值稅預(yù)征率下限的公告》（以下簡稱《土地增值稅公告》），推出了3項(xiàng)支持房地產(chǎn)發(fā)展稅收政策，備受關(guān)注的財(cái)政支持房地產(chǎn)稅收新政正式落地。
擴(kuò)大契稅優(yōu)惠力度
房產(chǎn)交易時(shí)，買方必須依法繳納契稅。58安居客研究院院長張波對記者表示，契稅通常為3%到5%，各地?fù)?jù)此確定本地的具體稅率，大多為3%。2016年國家出臺了契稅優(yōu)惠政策，對個(gè)人購買家庭前兩套住房，只要面積在90平方米及以下，減按1%征收契稅。首套房面積如果超過90平方米，減按1.5%稅率征收契稅，而二套房面積超90平方米，減按2%稅率征收契稅。值得注意的是，北京、上海、廣州、深圳的置業(yè)者不能享受二套房契稅優(yōu)惠政策。
此次《稅收公告》沒有在稅率上做出調(diào)整，而是通過上調(diào)適用優(yōu)惠政策的范圍，來擴(kuò)大契稅優(yōu)惠政策的力度?！抖愂展妗繁硎?，將現(xiàn)行享受1%低稅率優(yōu)惠的面積標(biāo)準(zhǔn)由90平方米提高到140平方米，明確北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市可以與其他地區(qū)統(tǒng)一適用家庭第二套住房契稅優(yōu)惠政策，即調(diào)整后，在全國范圍內(nèi)，對個(gè)人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米的統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。
稅收優(yōu)惠政策拉齊
在北京、上海等一線城市，普通住宅與非普通住宅有著明確的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，相應(yīng)地其交易時(shí)需要繳納的稅費(fèi)也大不相同。
根據(jù)2016年財(cái)政部、稅務(wù)總局相關(guān)規(guī)定，針對北京、上海、廣州、深圳四地，對于個(gè)人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。此后，這一免稅政策年限一度提高至5年，但近期上海等地又將其調(diào)整為2年。
從中可以看出，普通住房享受的增值稅優(yōu)惠力度更大。只要所售房屋持有兩年及以上，就可以享受免征增值稅。但如果屬于非普通住房，依然需要繳納房屋增值部分5%的稅費(fèi)。這對于房價(jià)動(dòng)輒數(shù)百萬元甚至上千萬元的一線城市來說，這可以說是一筆不菲的費(fèi)用。
此次《稅收公告》明確，北京、上海、廣州和深圳，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，與全國其他地區(qū)適用統(tǒng)一的個(gè)人銷售住房增值稅政策，對該城市個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。
土地增值稅預(yù)征率下調(diào)
為了減輕房企的資金壓力，緩解房企財(cái)務(wù)困難，此次《土地增值稅公告》明確，將各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5個(gè)百分點(diǎn)，即東部地區(qū)省份預(yù)征率下限為1.5%，中部和東北地區(qū)省份預(yù)征率下限為1%，西部地區(qū)省份預(yù)征率下限為0.5%，各地可以結(jié)合本地區(qū)情況對實(shí)際執(zhí)行的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。
張波向記者介紹說，與我國房地產(chǎn)開發(fā)模式相適應(yīng)，目前土地增值稅實(shí)行預(yù)征制度，其中東部地區(qū)為2%，中部和東北地區(qū)為1.5%，西部地區(qū)為1%。此次在土地增值稅預(yù)征層面的減少，對于減少房企現(xiàn)金流壓力將起到一定作用，助力行業(yè)去風(fēng)險(xiǎn)。
“無論是降低契稅，還是增值稅調(diào)整等，都是降低交易環(huán)節(jié)稅負(fù)。可以說現(xiàn)在稅負(fù)成本降至歷史最低，這是重要信號?！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者表示。
張波也認(rèn)為，此次政策在降低交易稅費(fèi)，利好換房人群這一點(diǎn)，和此前市場預(yù)期相同。對于一二線城市來說，包括首套和改善置業(yè)，大量的購房需求都是集中在140平方以下，此次契稅的大幅優(yōu)惠可以大大節(jié)省買房支出。契稅不同于房貸，需要在購房時(shí)一次性繳付，減少契稅支出給購房者的感受更為直接和明顯。疊加目前交易過程中，個(gè)人所得稅減免的相關(guān)規(guī)定，換房的稅費(fèi)成本將大大降低，甚至除了二手房交易的經(jīng)紀(jì)人傭金，大量住房都可以實(shí)現(xiàn)交易稅費(fèi)不斷接近“零成本”。
算算能省下多少錢
那么，此次稅費(fèi)調(diào)整，具體能給購房人帶來多少實(shí)惠？
契稅方面，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)算了筆賬，以上海為例，過去只有購買90平方米及以下的普通住房，契稅按1%征收?，F(xiàn)在購買140平方米以下的房子，無論是首套房還是二套住房，都可以按1%契稅征收。對于購房者來說，其稅率可從原來最高的3%下調(diào)到1%，以500萬元的住房為例，契稅從原來的15萬元減少到5萬元。140平方米以上的住房，對于一線城市來說一般被列為非普通住宅。新政下，若是按首套房的名義購買，其契稅將從3%下降至1.5%，即1000萬元的房子，契稅從30萬元減少到15萬元。若是按二套房購買，稅率將從3%下降至2%，即從30萬元減少到20萬元。
增值稅方面，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，此前北京二手房交易增值稅率為5.6%（含附加稅），以一套160平方米的二手房為例，雖然房產(chǎn)持有已經(jīng)超過2年，但因?yàn)槭欠瞧照孕枰U納差額5.6%的增值稅。如果原來購房價(jià)格是100萬元，現(xiàn)在賣出價(jià)格是1100萬元，那么按照差額1000萬計(jì)算，就需要繳56萬的增值稅。此次政策出臺后，如果取消普宅與非普宅劃分，可以免征增值稅，原應(yīng)繳納的56萬可以全部節(jié)省。
