中國消費者報報道 （記者孫蔚）基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點啟動以來，在各方的共同努力下，REITs市場體系正趨于完善，且逐步探索出了一條既借鑒成熟市場的經(jīng)驗和規(guī)律，又符合我國國情的發(fā)展之路。近日，REITs再迎政策暖風(fēng)，其進(jìn)一步拓展至百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等零售消費類領(lǐng)域，引發(fā)了業(yè)界的廣泛關(guān)注。
政策再次迎來利好
近日，國家發(fā)展改革委發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》（以下簡稱《通知》）?！锻ㄖ诽岢?，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，并將在未來進(jìn)一步完善相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)則。
另外，《通知》要求，不動產(chǎn)投資信托基金與住宅開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行隔離，明確資金合理用途，明確項目發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)為持有消費基礎(chǔ)設(shè)施、開展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨立法人主體，不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務(wù)。嚴(yán)禁規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求，不得為商品住宅開發(fā)項目變相融資。
據(jù)記者了解，自2020年基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點啟動以來，已上市REITs25只，總募集資金超過800億元，項目涵蓋收費公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、清潔能源、保障房等多種資產(chǎn)類型，但整體規(guī)模仍較小。
“國家層面出臺系列金融政策支持不動產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)度是明朗的，將基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)類型拓寬到商業(yè)消費領(lǐng)域恰逢其時?！贝鞯铝盒惺紫叻治鰧＜?、北區(qū)研究部主管魏東對記者表示：“本次公募REITs底層資產(chǎn)進(jìn)一步擴容至消費基礎(chǔ)設(shè)施項目，有助于擴大消費基礎(chǔ)設(shè)施投資規(guī)模，在擴大內(nèi)需、促進(jìn)消費、繁榮市場等方面發(fā)揮作用，是政府從金融端促進(jìn)和推動居民消費的又一配套措施和重要舉措，也是我國公募REITs市場建設(shè)邁出的重要一步，對我國REITs市場的完善和發(fā)展具有重要意義。”
促進(jìn)消費提質(zhì)升級
作為不動產(chǎn)信托基金中的一個重要品類，零售消費領(lǐng)域REITs在較為成熟的市場占有重要地位，我國消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的市場潛力也不可小覷。
消費已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟增長的第一推動力?！安贿^，相比于我國經(jīng)濟的高速增長，居民的消費卻未能匹配整體經(jīng)濟增長速度。”魏東表示，當(dāng)前我國已進(jìn)入了高質(zhì)量發(fā)展新階段，消費升級主要體現(xiàn)在對更高質(zhì)量商品與服務(wù)的需求，而非數(shù)量上的需求，所以挖掘居民消費潛力，塑造高品質(zhì)的消費場景尤為重要。因此，百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等與居民消費息息相關(guān)的消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)行，將吸引更多主體進(jìn)入零售物業(yè)領(lǐng)域，從而促進(jìn)零售類項目的提質(zhì)升級。
“REITs是消費基礎(chǔ)設(shè)施創(chuàng)新發(fā)展的必由之路?！眹┚矀鶆?wù)融資部執(zhí)行董事馬懷玉認(rèn)為，有大量市場化運營程度較高的商業(yè)地產(chǎn)類資產(chǎn)位于一二線城市的核心商圈，對這些城市增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景等多方面起到了重要承載作用。
有效盤活存量市場
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2022上半年，我國3萬平方米以上已開業(yè)購物中心總數(shù)超5400個，總建筑面積超4.8億平方米。另據(jù)中國百貨商業(yè)協(xié)會統(tǒng)計顯示，全國有大約8000家百貨商場，假設(shè)按照單個商場4萬平方米計算，總規(guī)模預(yù)計超3億平方米。這些項目作為承接居民消費行為、釋放居民消費潛力的物質(zhì)空間載體，在擴大內(nèi)需、促進(jìn)消費方面發(fā)揮著重要作用。
在業(yè)界專家看來，巨大的存量規(guī)模意味著無窮的發(fā)展?jié)摿?。公募REITs擴容至商業(yè)消費領(lǐng)域還可以有效盤活存量市場，在化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險的同時，還可以增加市場供給，創(chuàng)新消費場景。
國金證券固收首席分析師樊信江對記者表示：“此次政策絕不僅是對房企進(jìn)行紓困或緩解其流動性壓力，而是著眼長遠(yuǎn)于建設(shè)培育更高質(zhì)高效的消費基礎(chǔ)設(shè)施，更好服務(wù)實體經(jīng)濟發(fā)展。《通知》細(xì)化要求，REITs發(fā)起人要利用回收資金加大便民商業(yè)、智慧商圈、數(shù)字化轉(zhuǎn)型投資力度。這一隔離機制的設(shè)計，能有效避免回收資金的濫用，對房地產(chǎn)行業(yè)的新模式轉(zhuǎn)型起到積極作用?！?/p>
魏東表示，百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等消費基礎(chǔ)設(shè)施普遍存在退出難，流動性差的問題，公募REITs的發(fā)行能為這些企業(yè)提供盤活存量資產(chǎn)的金融工具，有助于企業(yè)形成投融資閉環(huán)，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，并將回收資金投資于新項目和已有項目的升級改造。公募REITs的推出，也能鼓勵更多的主體參與消費基礎(chǔ)設(shè)施的投資，增加市場供給，為居民消費提供更多樣、更便利、更優(yōu)質(zhì)的消費場景，同時進(jìn)一步打通“投融建管退”的項目全周期鏈條。
“優(yōu)質(zhì)且發(fā)展?jié)摿Υ蟮陌儇浟闶蹣I(yè)龍頭企業(yè)將明顯受益，高質(zhì)量的百貨類消費基礎(chǔ)設(shè)施項目有望率先獲得市場的關(guān)注。”樊信江認(rèn)為。
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