中國消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者孫蔚）2023年，隨著房地產(chǎn)再度被重申為“國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”，“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”成為房地產(chǎn)行業(yè)新一年的關(guān)鍵詞，剛性和改善性需求也將得到更有力的支持。
政策暖風(fēng)將繼續(xù)吹
“相較于2021年的‘緊’，2022年的關(guān)鍵詞基本以‘松’為主，旨在推動(dòng)樓市回暖。2023年房地產(chǎn)行業(yè)則進(jìn)入發(fā)展新周期，將是筑底回暖的一年?！?8安居客研究院院長張波對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示。
張波分析，2022年是房地產(chǎn)的“政策大年”，降準(zhǔn)降息、限購放松、“三箭”齊發(fā)、房企紓困、保交樓等，都是積極推動(dòng)市場復(fù)蘇的動(dòng)作。2023年，涉及“四限”、首付比例、二套房認(rèn)定等增量政策有望進(jìn)一步出臺(tái)，5年期LPR仍有下調(diào)空間。同時(shí)，對于存量房首付比例及按揭貸款的利率也有望適度下調(diào)，優(yōu)先覆蓋那些政策還有下調(diào)空間且前期政策出臺(tái)對市場作用較小的城市。另外，在確定房地產(chǎn)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)后，2023年的各項(xiàng)鼓勵(lì)性政策會(huì)加快出現(xiàn)，包括房地產(chǎn)上下游企業(yè)，以及養(yǎng)老地產(chǎn)、智能家居市場等都會(huì)有長足的發(fā)展。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠?jiǎng)t認(rèn)為，2023年需求端必然將出臺(tái)更多寬松舉措，圍繞釋放住房消費(fèi)潛力，限購限貸等有望進(jìn)一步解除。
近期，中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)同志就中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神和當(dāng)前經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)問題作深入解讀時(shí)表示，在住房消費(fèi)等領(lǐng)域還存在一些妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策，這些消費(fèi)潛力要予以釋放。
對此，梁楠認(rèn)為主要體現(xiàn)在三個(gè)方面，一是首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)擴(kuò)大，也就是松動(dòng)“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，此前“雙認(rèn)”的實(shí)行會(huì)大幅限制改善需求的界定標(biāo)準(zhǔn)，若以二套的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行購房，高額的首付比例會(huì)降低改善性需求釋放，因此2023年大概率會(huì)取消“雙認(rèn)”；二是下調(diào)二套房的首付比例，雖然2022年也有不少城市下調(diào)二套房首付比例，但并不普遍，核心熱點(diǎn)城市的二套房首付比例高達(dá)7、8成，較高的換房門檻降低了居民換房的動(dòng)力，2023年二套房首付比例有望全面下調(diào)；三是目前仍有大部分城市執(zhí)行區(qū)域限購，本地戶口和外地戶口均有購買套數(shù)限制，隨著佛山、東莞等全面取消限購，2023年更多熱點(diǎn)城市或?qū)⒏M(jìn)，除一線城市外，2023年樓市限購或?qū)⑷嫠蓜?dòng)。
市場銷售有望量價(jià)趨穩(wěn)
房價(jià)的變化和趨勢是百姓普遍關(guān)心的問題。中指研究院根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”測算，2023年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售量價(jià)趨穩(wěn)，新開工面積調(diào)整態(tài)勢難改，投資或繼續(xù)下行”的特點(diǎn)。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究總監(jiān)陳文靜對記者表示，2022年底，利好政策密集出臺(tái)，從供需兩端發(fā)力穩(wěn)定市場預(yù)期，但政策傳導(dǎo)至需求端需要時(shí)間，短期市場調(diào)整壓力仍在。2023年，宏觀經(jīng)濟(jì)的修復(fù)、疫情形勢等仍是影響房地產(chǎn)市場修復(fù)節(jié)奏的關(guān)鍵因素，樂觀情形下預(yù)計(jì)全國商品房銷售面積有望實(shí)現(xiàn)正增長，但在中長期住房需求釋放動(dòng)能減弱的背景下，增幅或有限。
價(jià)格方面，短期企業(yè)降價(jià)促銷策略未改、二手房掛牌量增加等因素仍制約房價(jià)預(yù)期，短期房價(jià)下跌的態(tài)勢難改。但核心一二線城市市場存在預(yù)期恢復(fù)、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目逐漸入市等因素，將對銷售均價(jià)產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性帶動(dòng)，全年商品房銷售均價(jià)有望逐漸趨穩(wěn)。部分庫存量比較小的核心城市，在市場恢復(fù)過程中，房價(jià)或面臨一定上漲壓力；多數(shù)三四線城市房價(jià)或延續(xù)下行態(tài)勢。
梁楠?jiǎng)t表示，2023年，保交樓專項(xiàng)借款的落地也會(huì)減緩購房者對于交付的擔(dān)憂，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步縮減，購房信心逐步恢復(fù)。預(yù)計(jì)2023年上半年市場仍在恢復(fù)期，全年市場走勢將呈現(xiàn)前低后高趨勢，年中銷售規(guī)模增速有望轉(zhuǎn)正，全年成交水平與2022年基本保持一致。
“三保”仍是重中之重
2022年，房企受困于資金回籠放緩、融資環(huán)境收緊，債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)加大。2023年，要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”等各項(xiàng)工作仍是重中之重。
保交樓是穩(wěn)定需求側(cè)信心的基礎(chǔ)，是保民生的重要舉措，更是房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的前提。張波進(jìn)一步分析認(rèn)為，一方面，市場信心低迷，商品房交易走低，企業(yè)經(jīng)營運(yùn)轉(zhuǎn)困難；另一方面，資金回籠周期延長，保交樓任務(wù)壓力加大；此外，房企債務(wù)暴雷引發(fā)連鎖負(fù)面反應(yīng)，加劇了消費(fèi)者的觀望情緒。因此，只有“既保交樓又保房企”才能打通市場循環(huán)。
目前，政策方面對于房企尤其是供應(yīng)側(cè)房企融資端的修復(fù)，已經(jīng)做得非常到位，那么2023年哪些房企在新的發(fā)展模式下更能實(shí)現(xiàn)發(fā)展？
對此，張波認(rèn)為，一是優(yōu)質(zhì)的頭部房企，中央層面已明確表態(tài)要支持優(yōu)質(zhì)的頭部房企，目前包括各大銀行已經(jīng)授信給多家優(yōu)質(zhì)頭部企業(yè)。二是“三道紅線”綠檔的房企，雖然該政策的執(zhí)行度和關(guān)注度逐漸淡去，但仍不失為房企穩(wěn)健發(fā)展的一個(gè)參考指標(biāo)。三是拿地補(bǔ)倉、未來有貨可賣的房企，2022年雖然土地市場表現(xiàn)平淡，但是仍有不少房企積極補(bǔ)倉，對于這類房企來說，可能會(huì)有更多的機(jī)會(huì)。四是聚焦主航道、穩(wěn)扎穩(wěn)打不激進(jìn)的房企，發(fā)展腳步邁得太快，或是產(chǎn)業(yè)布局上過于多元化的房企，容易發(fā)生暴雷等風(fēng)險(xiǎn)，最終難以在經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型的大潮中深耕下去。
行業(yè)分化趨勢更為凸顯
近兩年，分化是房地產(chǎn)行業(yè)最主要的特征之一，而隨著房地產(chǎn)市場步入新發(fā)展周期，2023年，強(qiáng)者恒強(qiáng)、優(yōu)勝劣汰的趨勢將更加凸顯。
從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上來看，2023年改善性產(chǎn)品比重將上升。剛性產(chǎn)品的需求一般來自于新增城鎮(zhèn)人口，近年來，新增城鎮(zhèn)人口連續(xù)6年下降，2021年全國新增城鎮(zhèn)人口僅為1226萬人，較2011年高峰新增時(shí)期下降58.4%。而城鎮(zhèn)人均住房面積逐年上升，2021年達(dá)到41平方米，這也意味著大面積產(chǎn)品更受青睞。另外，2023年政策的門檻有望進(jìn)一步放松，一些限制性的購房需求將會(huì)逐步釋放，因此改善性產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)上升將是大勢所趨。
從區(qū)域發(fā)展來看，核心城市成交比重將上升。從2022年的市場走勢可以看出，一線城市在下行周期中房價(jià)更為堅(jiān)挺。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心預(yù)計(jì)，2023年一線城市房地產(chǎn)市場將率先恢復(fù)，尤其是北京、上海，憑借豐富的產(chǎn)業(yè)配套將率先走出下行周期，進(jìn)入上行周期。
中指研究院則預(yù)測，2023年，基本面較強(qiáng)的城市在政策優(yōu)化、疫情形勢好轉(zhuǎn)后，市場韌性有望進(jìn)一步凸顯，但更多三四線城市市場或延續(xù)底部運(yùn)行態(tài)勢。其中，長三角、珠三角市場有望率先修復(fù)；京津冀區(qū)域市場調(diào)整壓力較大，預(yù)計(jì)北京、天津調(diào)控政策仍存在一定優(yōu)化空間，樓市有望企穩(wěn)恢復(fù)，而多數(shù)城市住房需求釋放動(dòng)能較弱，底部運(yùn)行態(tài)勢或?qū)⒀永m(xù)；長江中游、成渝地區(qū)短期市場調(diào)整壓力仍在。
全力以赴保交樓，千方百計(jì)重塑信心。雖然恢復(fù)需要時(shí)間，但是曙光已現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)將堅(jiān)定信心、繼續(xù)前行。
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