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國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局主管

中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)主辦

維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益,引導(dǎo)消費(fèi)者合理消費(fèi)

“只租不售”合法嗎? 四川消委會(huì)幫你厘清車位難題
2022-06-17 15:37 本文來(lái)源:中國(guó)消費(fèi)者報(bào)•中國(guó)消費(fèi)網(wǎng) 作者:劉銘

中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道(記者劉銘)“停車難”問題引發(fā)的法律糾紛屢見不鮮。近日,深圳一則“50輛賓利堵車位”事件引發(fā)全網(wǎng)熱議。針對(duì)頻發(fā)的車位糾紛問題,日前,四川省保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益委員會(huì)、四川省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)邀請(qǐng)房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)I(yè)律師,從法律角度解讀車位糾紛中的常見問題,為廣大消費(fèi)者普及有關(guān)車位糾紛的專業(yè)法律知識(shí)。

據(jù)了解,目前小區(qū)車位主要分為三種:一是建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位或車庫(kù);二是非建筑區(qū)劃內(nèi)占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位;三是人防車庫(kù)或人防車位。

關(guān)于開發(fā)商規(guī)定車位“只租不售”或“只售不租”是否合法的問題。北京市中銀(成都)律師事務(wù)所馮麗律師表示,對(duì)于建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃的車位,雖然產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商,但《民法典》第二百七十六條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”。因此,如果開發(fā)商以“只售不租”或“只租不售”等各種名義拒絕提供停車服務(wù),實(shí)際上變相限制了小區(qū)內(nèi)業(yè)主通過出租等方式使用車位的權(quán)利,小區(qū)內(nèi)業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求人民法院判令開發(fā)商將空置的車位向小區(qū)內(nèi)業(yè)主進(jìn)行出租或出售。對(duì)于非建筑區(qū)劃內(nèi)的車位,根據(jù)《民法典》第二百七十五條規(guī)定“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有”。因此,開發(fā)商無(wú)權(quán)以“只售不租”或“只租不售”等方式對(duì)非規(guī)劃內(nèi)車位進(jìn)行處分、獲利。對(duì)于人防車位,由于產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有,開發(fā)商不可出售,僅可出租,且租期最長(zhǎng)不超過20年,開發(fā)商對(duì)該類車位設(shè)置“只租不售”是合法的。

開發(fā)商將大量車位售賣給同一人或小區(qū)之外的買家合法嗎?針對(duì)這一問題,四川英特信律師事務(wù)所蔣雪萍律師認(rèn)為,根據(jù)《民法典》第二百七十六條“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”和《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條“建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫(kù),以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合《民法典》第二百七十六條有關(guān)‘應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要’的規(guī)定”,開發(fā)商將大量車位售賣給同一人或小區(qū)業(yè)主之外的買家,這種行為不合法,侵犯了全體業(yè)主的合法權(quán)益。

四川博紳律師事務(wù)所李凊律師表示,當(dāng)開發(fā)商已經(jīng)將車位銷售情況通過公示及書面告知全體業(yè)主后,若有業(yè)主放棄購(gòu)買車位,即有閑置車位的,開發(fā)商可以處分這部分車位。此時(shí),如果已有車位的業(yè)主仍有購(gòu)買意愿,開發(fā)商也應(yīng)優(yōu)先根據(jù)實(shí)際剩余車位考慮業(yè)主的需求。在上述情況下,就可能出現(xiàn)業(yè)主一戶購(gòu)買多個(gè)車位的情況。即當(dāng)業(yè)主需求已經(jīng)確定被滿足后仍有閑置車位的,法律法規(guī)并未禁止開發(fā)商向小區(qū)業(yè)主以外的購(gòu)買者出售車位,對(duì)購(gòu)買者的身份或數(shù)量也未作限制。因此,李凊認(rèn)為“開發(fā)商是否做到了優(yōu)先滿足業(yè)主要求”才是核心要點(diǎn),至于售賣對(duì)象的要求和售賣數(shù)量,還需結(jié)合實(shí)際情況來(lái)判斷。

小區(qū)內(nèi)公共車位物業(yè)管理公司是否有出租權(quán)?四川英特信律師事務(wù)所蔣雪萍律師表示,《民法典》第二百七十五條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬,由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有”。因此小區(qū)內(nèi)公共車位,如產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有,未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán),物業(yè)管理公司無(wú)出租權(quán)。

北京市中銀(成都)律師事務(wù)所馮麗律師也同時(shí)表示,如果業(yè)委會(huì)與物業(yè)管理公司達(dá)成一致,委托物業(yè)管理公司對(duì)車位進(jìn)行管理,物業(yè)公司可對(duì)公共停車位進(jìn)行出租,但費(fèi)用扣除基本成本的稅費(fèi)以外,應(yīng)當(dāng)交由業(yè)委會(huì)為業(yè)主共有,并用于全體業(yè)主。

責(zé)任編輯:游婕
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