中國消費者報報道 隨著房地產(chǎn)市場迎來發(fā)展新時期，二手房在樓市成交中的比重越來越高。同策研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2020年上海、杭州二手住宅成交量分別是新房的3.73和3.26倍；北京、深圳則達到2.67倍和2.21倍；南京、廈門、大連、石家莊、蘇州、廣州等城市二手房成交規(guī)模也超過了新房。
買房是大事，交易需謹慎。二手房交易流程長、手續(xù)繁瑣，從選房看房、簽署合同，到申請貸款、資金轉付，再到辦理過戶、物業(yè)交割，涉及十幾個環(huán)節(jié)，需在多個部門奔波。整個交易過程不僅耗時耗力，還可能出現(xiàn)各種風險，購房者稍不留神就會踩坑、被騙，輕則耗費大量時間和精力，重則房子沒買成并遭受巨額資金損失，嚴重影響正常生活。
在二手房交易過程中，需要注意哪些事項？哪些問題常常會導致二手房交易糾紛？如何才能保障交易順暢進行，盡量避免房產(chǎn)交易風險？為了推動行業(yè)健康有序發(fā)展，切實保障消費者的合法權益，《中國消費者報》于7月21日發(fā)起了“二手房簽約交易安全”網(wǎng)絡問卷調(diào)查，力求讓消費者全面了解二手房交易風險，提高風險防范意識，在買賣二手房時能更高效、更放心。
本次調(diào)查共收回10913份有效問卷。調(diào)查顯示，遭遇過二手房交易糾紛的受訪者高達69.9%；在二手房交易糾紛中，交易資金支付、共有權人是否同意、政策相關問題為最常見的三大原因，占比分別為63.02%、59.01%、41.9%；有45.65%的受訪者對合同簽署環(huán)節(jié)極為重視，認為做好這一步就可以規(guī)避掉主要的交易風險。
近7成受訪者曾遇二手房交易風險，超3成遭金錢損失
安居樂業(yè)是人們對美好生活的向往，房子不僅關乎金錢、資產(chǎn)，還關乎著一家人的幸福未來。
2016年—2020年，全國范圍內(nèi)住房消費類相關投訴數(shù)量呈波浪式上升的趨勢。從全國消協(xié)組織受理的投訴數(shù)據(jù)來看，住房類消費投訴從2016年的3.79萬件上升至2020年的5.55萬件，2020年的投訴量較2019年增加15.5%。
在房價高企的當下，買房可以說是大多數(shù)家庭最大的一筆開支，甚至有時需要傾盡“六個錢包”。房子不是快消品，不是可以一鍵下單然后等著送貨上門這么簡單，尤其是在房地產(chǎn)市場成交中占比越來越高的二手房，因其經(jīng)濟實用性價比高、配套資源較為齊備、可選范圍廣等，日益受到置業(yè)者的青睞，但與此同時，二手房交易周期長、流程繁瑣、情況復雜，稍有不慎，交易風險隨時可能發(fā)生。
二手房交易高風險的市場現(xiàn)狀在本次調(diào)查中得到了印證。調(diào)查顯示，在10913名受訪者中，69.9%的消費者曾經(jīng)遭遇過二手房交易糾紛。
你遭遇過二手房交易糾紛嗎？ [單選題]
本次調(diào)查將常見的二手房交易風險總結歸納為權屬問題、資金支付問題、共有權人問題、政策資質問題、物業(yè)交割問題等五大類。
調(diào)查顯示，在這五大類常見的風險中，“交易資金支付問題”為消費者最常遇到的糾紛，占比高達63.02%；其次為“共有權人簽約問題，如夫妻雙方共有房屋產(chǎn)權，一方不同意出售”，占比為59.01%；排名第三的為“政策資質問題，如不滿足購房資質、貸款未批、房屋是政策房無法出售等”，占比為41.9%；緊隨其后的為“房屋權屬問題，如房屋被查封、抵押等”，占比為41.73%；最后為“物業(yè)交割問題，如物業(yè)費、水電費欠繳等”，占比為12.59%。
你遇到的糾紛是由哪些問題導致的？ [多選題]
二手房交易糾紛一旦發(fā)生，會給消費者帶來無盡的困擾。針對“二手房交易糾紛給你造成怎樣的影響”這一問題，有63.19%的受訪者表示“房子沒有交易成功”，占比最高；有59.57%的受訪者表示“浪費時間和精力”，排名第二；有43.73%的受訪者表示“嚴重影響正常生活”，排名第三；造成“資金損失”的占比達到35.23%；選擇“沒有影響”的受訪者僅為0.69%。
這些糾紛給你造成怎樣的影響？ [多選題]
超7成受訪者基本不了解二手房交易風險，風險信息多由經(jīng)紀人告知
隨著房地產(chǎn)市場進入存量時代，新房市場并不能滿足人們對于房屋的需求，二手房交易熱情高漲。相較新房，二手房交易流程復雜、涉及相關部門眾多，全國平均辦理周期長達60天，隱藏若干風險點。
比如，在二手房交易中，你或許聽說過租客冒充房主賣房，交易被判無效的，但是，你聽說過明明和真正的產(chǎn)權人簽了合同，購房合同還被法院判為無效的嗎？
這是為什么呢？原來賣方不是該房屋的唯一產(chǎn)權人，該房屋為夫妻共有，在房屋交易中一旦其他共有權人表示“不知情、不同意”，購房合同就可能會被判無效。實際上，在二手房交易中經(jīng)常會出現(xiàn)賣方以“共有權人不同意”為由而違約，最終導致交易失敗。
本次調(diào)查顯示，超5成消費者對二手房交易風險認知度偏低。在權屬問題、資金支付問題、共有權人問題、政策資質問題、物業(yè)交割問題等五大類風險中，表示“了解1至2項”的受訪者占比最高，為43.89%；還有10%的受訪者明確表示“都不了解”。這意味著，對二手房交易風險認知度偏低的受訪者比例高達53.89%。
在二手房交易主要風險中，你了解哪些？ [單選題]
消費者從何處得知二手房交易風險？調(diào)查顯示，房產(chǎn)經(jīng)紀人成為受訪者獲取風險信息的最主要的渠道，占比為74.7%；其次為互聯(lián)網(wǎng)，占比為52.27%；從朋友處得知的比例也不低，占比為49.12%。這說明在實際生活中，房產(chǎn)經(jīng)紀人已經(jīng)越來越被購買二手房的消費者認可，一方面，面對市場上紛繁蕪雜的房源，房產(chǎn)經(jīng)紀人能基于其所掌握的供需信息幫助匹配買賣雙方；另一方面，房產(chǎn)經(jīng)紀人具有房地產(chǎn)領域的專業(yè)知識，可以在交易過程中提供有關房產(chǎn)、交易等事項的專業(yè)建議。
你從何處知道這些風險信息的？ [多選題]
超4成受訪者認為做好合同簽署可以規(guī)避風險，超9成愿意選擇專業(yè)人士協(xié)助簽約
經(jīng)過多年的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)市場總體來說已經(jīng)較為成熟，消費教育工作也較為到位。本次調(diào)查顯示，購買二手房涉及到的各個環(huán)節(jié)，比如選房看房、房屋核驗、簽署合同、網(wǎng)簽備案、房屋估值、貸款面簽、首付款資金存管、繳稅、領取產(chǎn)權證、首付款存管轉付、抵押登記、銀行放貸、產(chǎn)權過戶、物業(yè)交割等流程，有88.11%的受訪者表示“清楚”，表示“不清楚”的受訪者為11.89%。
你是否清楚二手房主要購房環(huán)節(jié)？包括：選房看房、房屋核驗、簽署合同、網(wǎng)簽、房屋估值、辦理貸款面簽、首付款資金存管、繳稅、領取產(chǎn)權證、首付款存管轉付、抵押登記、銀行放貸、過戶、物業(yè)交割 [單選題]
那么，在二手房交易中，做好哪個環(huán)節(jié)可以規(guī)避掉主要風險呢？針對這一關鍵問題，“合同簽署環(huán)節(jié)”最被受訪者看重，占比達45.65%；其次為“貸款環(huán)節(jié)”，占比25.81%；再次為“選房看房環(huán)節(jié)”，占比15.85%；選擇“過戶環(huán)節(jié)”的受訪者占比為10.82%；選擇“物業(yè)交割”環(huán)節(jié)的受訪者為1.86%。
你知道房產(chǎn)交易中，做好哪個環(huán)節(jié)可以規(guī)避掉主要風險？ [單選題]
如果把二手房屋交易比做蓋房子，那么合同簽署就相當于“打地基”，只有地基打結實了，房子質量才能讓人放心。
雖然二手房交易中的很多風險是在貸款、過戶、物業(yè)交割等環(huán)節(jié)才暴露出來，但其在簽約環(huán)節(jié)就已經(jīng)埋下伏筆。在二手房交易中，大部分風險如購房資質風險、共有權人簽署風險、資金風險，都可以在合同簽署環(huán)節(jié)通過資質審核、合同約定、第三方資金存管等進行規(guī)避。
本次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當前二手房簽約環(huán)節(jié)主要在中介門店、由經(jīng)紀人協(xié)助完成。由于經(jīng)紀人服務能力參差不齊，整個簽約流程缺乏統(tǒng)一的標準和規(guī)范，消費者往往難以全面知曉房產(chǎn)交易風險,無法最大程度給予規(guī)避。因此，無論是消費者還是中介公司、經(jīng)紀人，都亟需安全合規(guī)的標準化簽約流程去破解行業(yè)難題，確保二手房交易的安全性。
如何為消費者提供標準化簽約服務，讓二手房交易更安全、更便捷，是業(yè)內(nèi)一直在思索的一道難題。本次調(diào)查顯示，針對“如果在二手房交易過程中，有專業(yè)場地、專業(yè)人士協(xié)助簽約，你會選擇嗎”這一問題，明確表示愿意的受訪者比例高達96.66%。
如果在房產(chǎn)交易過程中，有專業(yè)場地、專業(yè)人士協(xié)助簽約你會選擇嗎？ [單選題]
降低二手房交易風險需全社會共同努力
二手房市場的規(guī)范與發(fā)展離不開社會各界的共同努力，對此，受訪者們也給出了他們的建議。針對“降低房產(chǎn)交易風險需要從哪方面著手”的問題，71.71%的受訪者認為“有關部門完善相關法律法規(guī)”最重要，占比最高；其次為“加強宣傳，提升消費者自我保護意識”，占比為67.44%；第三為“監(jiān)管部門加強監(jiān)管，加大處罰力度”，占比為52.48%；另外，還有34.95%的受訪者認為“中介公司加強內(nèi)部管理，嚴格審查”。
你認為，要降低房產(chǎn)交易風險需要從哪方面著手？ [多選題]
相比往年，隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控進入深水區(qū)，調(diào)控政策的力度和密度都在明顯增加，2021年截至目前，全國各地樓市累計調(diào)控超過320次，其中中央各部門出臺的調(diào)控政策高達46次。
7月23日，住房和城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)展和改革委員會、公安部、自然資源部、國家稅務總局、國家市場監(jiān)督管理總局、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會、國家互聯(lián)網(wǎng)信息辦公室等八部門聯(lián)合下發(fā)《住房和城鄉(xiāng)建設部等8部門關于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，將以問題為導向，依法重點整治房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、二手房虛假廣告、信貸挪用、住房租賃、物業(yè)服務等領域人民群眾反映強烈、社會關注度高的突出問題，力爭用3年左右時間，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉。
尤其是在二手房市場亂象整治方面，各地政府均有所加強，對虛假房源、違規(guī)炒作、哄抬房價等行為進行了有針對性的打擊。
消費提示
“十四五”規(guī)劃提出，要統(tǒng)籌發(fā)展和安全，加快建設現(xiàn)代化經(jīng)濟體系，加快構建以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局。
發(fā)展離不開消費，消費促進發(fā)展。二手房市場經(jīng)過多年發(fā)展在政策法規(guī)、行業(yè)監(jiān)管、企業(yè)自律、消費教育等方面已經(jīng)有了長足進步，但行業(yè)亂象、痛點依然存在，消費體驗仍有優(yōu)化、提升的空間。
為了促進二手房市場健康、可持續(xù)發(fā)展，切實維護消費者的合法權益，除了相關部門加強監(jiān)管、完善法律法規(guī)、企業(yè)加強自律外，《中國消費者報》對購買二手房的消費者做出如下建議和提醒：
1. 要選擇口碑好、有資質的中介機構。在簽合同前，要查看中介機構的營業(yè)執(zhí)照、備案證明，盡量選擇持有房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員職業(yè)資格證書的經(jīng)紀人員提供服務，此外，還要看該公司是否具有不良記錄。
2. 做好合同簽署環(huán)節(jié)。雖然二手房交易中的很多風險是在貸款、過戶、物業(yè)交割等環(huán)節(jié)才暴露出來，但在簽約環(huán)節(jié)就已經(jīng)埋下伏筆，大部分風險都可以在合同簽署環(huán)節(jié)進行規(guī)避。
3. 簽二手房買賣合同前應弄清房屋的產(chǎn)權關系，產(chǎn)權關系直接涉及交易的成功與否和當事人的利益。相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近年來的二手房買賣糾紛中有49%的比例是因為不小心買到了抵押房、查封房。購房者付錢后，發(fā)現(xiàn)房屋無法過戶，如果遇到背負巨債的賣家，則很可能會“房財兩空”。因此消費者在購房前應要求中介公司提供房屋產(chǎn)權資料，核實房主的房產(chǎn)證、身份證等，避免聽信口頭說明和承諾。
4. 要注意防范共有產(chǎn)權人簽約風險，這是很多購房者可能會忽略的一個細節(jié)。若房產(chǎn)為夫妻雙方共同所有，需賣房配偶簽署《同意出售證明》。否則，即使簽了合同，也有可能被認定為無效而導致無法履行合同。
5. 買方要在簽訂合同前明確自身是否具備當?shù)氐馁彿抠Y格，申請貸款購房時能否滿足銀行的條件，了解有無相關購房限制，千萬不要萬事俱備只欠“資質”。
6. 二手房交易涉及大量資金，要特別注意支付風險，建議一定要向經(jīng)紀人說明需要選擇資金存管，給自己的錢上足“保險”。即使是自行成交，沒有經(jīng)紀機構提供服務，也要盡量與賣家協(xié)商進行交易資金監(jiān)管或托管，或者在辦理不動產(chǎn)轉移登記的同時支付房款。
7. 房屋交付與物業(yè)交割是二手房交易的重要環(huán)節(jié)，主要涉及移交鑰匙、房屋附屬設施設備，以及水、電、供暖等費用交割。交接時，要根據(jù)房屋實際情況結算相關費用，還要注意留存足額的物業(yè)交割保證金。如果交易房屋存在租約，應當在合同中明確處置方式，并約定房屋交付時間，如果租戶仍在租期內(nèi)，賣方需要提前通知租戶并要求租戶提供《承租人放棄優(yōu)先購買權聲明》。
8. 若在簽約過程中做到明確房屋產(chǎn)權關系、確認共有產(chǎn)權人、核查購房資質、做第三方資金存管、留足物業(yè)保證金等五個舉措，便能規(guī)避房產(chǎn)交易中心最主要風險點。然而，當前的實際情況是二手房簽約環(huán)節(jié)主要在門店完成，整個流程缺乏統(tǒng)一標準和規(guī)范，經(jīng)紀人服務水平參差不齊，五大舉措難以保障全部落實。為最大程度規(guī)避風險，保障交易安全合規(guī)，消費者可選擇專業(yè)簽約機構協(xié)助簽約。
另外，消費者是新時代消費趨勢的推動者，也是新時代消費風尚的踐行者。新時代需要有意識、有能力、有責任的新型消費者，消費者要有維權意識、監(jiān)督意識。當合法權益受到侵害時，要勇于依法維權，不做沉默者、不做“受氣包”；在關注個人權益的同時，也要關注消費者整體利益，通過投訴、舉報，積極行使監(jiān)督權、建議權，督促經(jīng)營者守法經(jīng)營，以點滴行動促進消費環(huán)境改善。
調(diào)查對象概述
本次網(wǎng)絡問卷調(diào)查于2021年7月21日發(fā)起，共收回10913份有效問卷。其中，男性受訪者占比55.35%，女性受訪者占比44.65%。從年齡分布上看，80后受訪者占比最高，為47.05%，其次為90后，占比為30.76%，而70后、60后受訪者占比分別為15.91%、5.83%。
中國消費者報
2021年7月27日
