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中國(guó)消費(fèi)者報(bào)訊 剛需是指為滿足基本居住需求而購(gòu)房置業(yè)的群體。剛需人群購(gòu)房資金有限，買房時(shí)優(yōu)先會(huì)考慮自我承受能力。綜合來看，剛需人群可以歸納為以下幾個(gè)特征：一般是首套房或生活范圍內(nèi)唯一房產(chǎn);有不得不買房的強(qiáng)烈需求：如婚房、異地安家、孩子上學(xué)、落戶等;所購(gòu)房產(chǎn)為面積緊湊的中小戶型，總價(jià)低。為準(zhǔn)確反映各地剛需購(gòu)房狀況，貝殼研究院近日發(fā)布了《2020城市剛需購(gòu)房報(bào)告》，其顯示，一線城市北京(350萬(wàn)元)、深圳(345萬(wàn)元)和上海(295萬(wàn)元)剛需上車門檻最高，而此次統(tǒng)計(jì)的30個(gè)城市中，有12城剛需“上車”線超過100萬(wàn)元。

10城套均總價(jià)超160萬(wàn)元

本次調(diào)查基于貝殼找房數(shù)據(jù)平臺(tái)近1年來的成交數(shù)據(jù)，選取了4個(gè)一線城市、15個(gè)新一線城市與11個(gè)二線城市共30個(gè)城市作為研究樣本，比較了各城市剛需購(gòu)房群體在購(gòu)房總價(jià)、面積、區(qū)位等方面的選擇差異特征。

調(diào)查顯示，在套均總價(jià)排名前十的城市中，北京(350萬(wàn)元)、深圳(345萬(wàn)元)、上海(295萬(wàn)元)三城領(lǐng)跑，組成了“300萬(wàn)元區(qū)間”的第一陣營(yíng);廈門(266萬(wàn)元)、杭州(226萬(wàn)元)以超過200萬(wàn)元水平，構(gòu)成了第二梯隊(duì);值得一提的是，2020年前9月廈門二手房均價(jià)40242元/平方米，超過眾多新一線和二線城市房?jī)r(jià)，躋身于房?jī)r(jià)一線陣營(yíng)。

而“160萬(wàn)元”成為第三道分水嶺，由廣州(198萬(wàn)元)、南京(190萬(wàn)元)、寧波(175萬(wàn)元)、東莞(160萬(wàn)元)、蘇州(159萬(wàn)元)五城組成，五城幾乎以超過160萬(wàn)元“上車價(jià)”，擠入城市排行榜前十。

除了TOP10城市，再加上中部核心城市武漢(140萬(wàn)元)、西南中心城市成都(106萬(wàn)元)，此次統(tǒng)計(jì)中共有12個(gè)新一線及二線城市，剛需上車線超過100萬(wàn)元。

而長(zhǎng)沙(84萬(wàn)元)、沈陽(yáng)(73萬(wàn)元)等8城市剛需上車門檻稍低，平均購(gòu)房套均總價(jià)在百萬(wàn)元以內(nèi)。以沈陽(yáng)為例，剛需房總價(jià)水平僅為北京的1/5。

一線城市剛需表現(xiàn)典型

報(bào)告將“剛需上車價(jià)”與“城市整體交易房?jī)r(jià)”進(jìn)行了對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)，高房?jī)r(jià)城市才有典型的“剛需人群”。

在30個(gè)樣本城市中，北京、深圳、廈門、杭州等高房?jī)r(jià)城市，剛需上車均價(jià)顯著偏離整個(gè)市場(chǎng)交易均價(jià)。其中，北京剛需客戶置業(yè)套均總價(jià)比全市成交套均價(jià)低77萬(wàn)元，深圳則低63萬(wàn)元。而房?jī)r(jià)相對(duì)較低城市如惠州、南通、重慶、合肥等，居住負(fù)擔(dān)整體不高，剛需客戶購(gòu)房總價(jià)與市場(chǎng)整體水平幾近持平。

值得關(guān)注的是，如果單從性價(jià)比角度考慮，“大面積-低價(jià)格”無(wú)疑是最優(yōu)的。貝殼研究院分析師指出，“大面積-低價(jià)格”剛需友好置業(yè)城市包括了成都、青島、武漢、西安、鄭州、佛山、長(zhǎng)沙等新一線城市及濟(jì)南、南通、昆明等二線城市。

與之相反，北上廣深、廈門和南京，屬于典型的“小面積-高價(jià)格”類型，受到供需關(guān)系等因素影響，剛需群體上車難度較大，且在居住體驗(yàn)方面也有待提高。特別是廈門及南京，兩個(gè)城市剛需主流交易戶型約七成集中在小戶型(兩居及以下)。

當(dāng)然，除了價(jià)格與面積，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，就業(yè)機(jī)會(huì)、未來成長(zhǎng)空間等也是購(gòu)房置業(yè)重要的參考指標(biāo)。本次調(diào)查綜合了城市人口潛在需求、城市發(fā)展?jié)摿Φ戎笜?biāo)，構(gòu)建出城市置業(yè)動(dòng)力指數(shù)。研究結(jié)果顯示，四個(gè)一線城市購(gòu)房動(dòng)力綜合水平仍然領(lǐng)跑全國(guó)，其中深圳置業(yè)動(dòng)力指數(shù)最高，排名居于百城購(gòu)房動(dòng)力榜榜首。分項(xiàng)指標(biāo)上，重慶、深圳、東莞在人口潛在需求上排名前三;而在城市發(fā)展?jié)摿χ笜?biāo)上，新一線城市南京、杭州表現(xiàn)亮眼。

綜合對(duì)比來看，以長(zhǎng)沙、成都、西安等為代表的城市，在居住友好性、就業(yè)機(jī)會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面有相對(duì)優(yōu)勢(shì)，對(duì)剛需群體會(huì)形成持續(xù)吸引力。

剛需置業(yè)偏離市中心

同時(shí)，剛需上車難在購(gòu)房年齡上得到充分體現(xiàn)，平均購(gòu)房年齡全面進(jìn)入“30+”時(shí)代。剛需購(gòu)房者年齡最大的為天津，平均約37.5歲，重慶、成都、合肥、西安、鄭州等新一線城市的剛需平均購(gòu)房年齡相對(duì)較低，其中重慶剛需購(gòu)房年齡最低，約為29.4歲。

由于對(duì)資金價(jià)格敏感而城市房?jī)r(jià)又高企，剛需置業(yè)群體的選擇更偏向遠(yuǎn)離市中心。以北京為例，從空間分布情況來看，剛需購(gòu)房群體主要集中在五環(huán)外區(qū)域，TOP5商圈包括回龍觀、長(zhǎng)陽(yáng)、北苑、常營(yíng)和順義城。上海也表現(xiàn)出類似情況，主流成交商圈主要分布在中環(huán)外。而成都的大豐、廣州的市橋、杭州的臨平等非市中心熱門置業(yè)商圈，都成了剛需購(gòu)房用戶城市生活的“第一站”。

(樓蘭)