中國消費(fèi)者報(bào)訊 如今，沒有哪個(gè)開發(fā)商敢說自己的日子好過，如果有，那多半也是假話。尤其是面對(duì)融資的嚴(yán)厲監(jiān)管，房地產(chǎn)行業(yè)未來將發(fā)生怎樣的變化，是當(dāng)下業(yè)內(nèi)最關(guān)心的話題。
近年來，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于轉(zhuǎn)型時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)也從曾經(jīng)的“發(fā)動(dòng)機(jī)”向“穩(wěn)定器”角色轉(zhuǎn)變。而在穩(wěn)中求進(jìn)的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了明顯分化并進(jìn)入存量化和高質(zhì)量發(fā)展階段。健康、安全、智慧、數(shù)字化成為行業(yè)討論的高頻詞，我國房地產(chǎn)行業(yè)正面臨著升級(jí)消費(fèi)需求、科技改革創(chuàng)新、合理引入資本、精細(xì)化運(yùn)營等多重挑戰(zhàn)。
今年8月，中國銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清曾撰文提醒稱，房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全最大的“灰犀牛”。對(duì)房企有息負(fù)債規(guī)模醞釀進(jìn)行嚴(yán)格管控，精準(zhǔn)直擊房企發(fā)展命脈，這意味著房地產(chǎn)融資環(huán)境再次迎來較大力度收緊，或?qū)?duì)行業(yè)游戲規(guī)則做出改變，終結(jié)此前房企高速發(fā)展所依賴的金融紅利，推動(dòng)行業(yè)進(jìn)入管理紅利時(shí)代。
中國房地產(chǎn)市場發(fā)展有三個(gè)階段，一是2002年之前，企業(yè)依賴的是土地紅利，誰能拿到地誰就能賺錢，市場供不應(yīng)求，什么樣的房子都能賣出去。現(xiàn)在招拍掛的土地越來越貴，行業(yè)形勢也發(fā)生了變化，很多城市已經(jīng)從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，房企拿地越來越謹(jǐn)慎。
二是2002年實(shí)施土地招拍掛制度后，企業(yè)發(fā)展依賴的是金融紅利，誰有能力獲得銀行、資本支持，誰就能多拿地、賺大錢，基本上高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式做得比較極致的房企發(fā)展都比較快。為什么會(huì)如此?比如一家房企有20億元資金，如果不加任何杠桿，買一塊地需要15億元，剩下5億元的自有資金作為建設(shè)費(fèi)用，房地產(chǎn)行業(yè)一般有8%～10%的利潤就算比較高，可能3年之后房子全部賣完，房企實(shí)現(xiàn)2億元利潤。如果其拿15億元投三塊地，手上有5億元自有資金，剩下的資金缺口靠融資，同時(shí)推進(jìn)三個(gè)項(xiàng)目，那么同樣是3年后，每塊地都可能帶來2億元利潤，接著再這樣利用杠桿，就可以讓資金不斷翻倍，越滾越快。但是，監(jiān)管限制房企債務(wù)增長空間之后，這套發(fā)展邏輯就不再適用。
第三階段就是管理紅利時(shí)代。幾乎所有房企高管都認(rèn)可加強(qiáng)融資監(jiān)管的必要性和對(duì)行業(yè)發(fā)展的重要性，認(rèn)為其針對(duì)的是全行業(yè)的企業(yè)而不是某些企業(yè)，是重要游戲規(guī)則的改變，其影響力不亞于2002年實(shí)施的土地招拍掛制度，將徹底終結(jié)金融紅利階段，迎來管理紅利時(shí)代。房企必須轉(zhuǎn)變思路，不要抱有幻想，要從開發(fā)人過渡到手藝人，在管理紅利時(shí)代，向管理要效益，提高單體項(xiàng)目的品質(zhì)和盈利能力。
未來不再是上規(guī)模、鋪攤子、上杠桿的時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的速度將趨向平穩(wěn)，市場競爭格局將相對(duì)穩(wěn)定，頭部房企依靠自身規(guī)模優(yōu)勢，地位將更加穩(wěn)固，同時(shí)，排名靠后的房企實(shí)現(xiàn)超越的難度進(jìn)一步加大。此外，高負(fù)債率房企將面臨較大的發(fā)展壓力，低負(fù)債率房企則迎來發(fā)展機(jī)會(huì)。
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