北京換房客決策影響因素比重
數(shù)據(jù)來(lái)源:貝殼研究院
中國(guó)消費(fèi)者報(bào)北京訊 在限購(gòu)、限貸多重制約下,北京置換型購(gòu)房作為市場(chǎng)成交的主力類型,被稱為“新剛需”。在政策調(diào)控下,換房客是誰(shuí)?為何迫切需要換房?換房決策受何影響?貝殼研究院基于交易數(shù)據(jù)、經(jīng)紀(jì)人調(diào)查發(fā)布的最新調(diào)研報(bào)告顯示,北京置換型購(gòu)房占比約50%,他們通過(guò)推遲換房節(jié)點(diǎn)、壓縮換房面積等進(jìn)行艱難置換,小區(qū)配套中,教育資源的重要性突出,鄰里關(guān)系成為小區(qū)品質(zhì)的重要體現(xiàn)。
家庭結(jié)構(gòu)改變激發(fā)換房
北京鏈家的交易數(shù)據(jù)顯示,北京改善型置業(yè)的“新剛需”市場(chǎng)占比持續(xù)穩(wěn)定在50%的較高水平。在認(rèn)房認(rèn)貸、首付比例提升、房貸利率上浮等一系列政策調(diào)控下,北京換房客大多通過(guò)推遲換房節(jié)點(diǎn)、壓縮換房面積等進(jìn)行艱難置換。
統(tǒng)計(jì)顯示,換房客年齡40歲以上的2016年時(shí)占比達(dá)36%,到2019年已增長(zhǎng)至51%。這說(shuō)明伴隨購(gòu)房門檻的提高,換房客選擇推遲置換時(shí)間。從面積改善情況來(lái)看,2019年售出房屋套均面積77平方米、購(gòu)置房屋套均面積94平方米,新購(gòu)房面積較2015年縮小了5平方米。換房成本則逐年增長(zhǎng),2019年售出房屋套均總價(jià)469萬(wàn)元、購(gòu)置房屋596萬(wàn)元,價(jià)差127萬(wàn)元,較2015年提高約20萬(wàn)元。
從家庭結(jié)構(gòu)生命周期來(lái)看,換房行為主要發(fā)生在家庭結(jié)構(gòu)生命周期的三類演變過(guò)程。第一類,“夫妻家庭”向“有子女夫妻家庭”演變,受訪者中該類型占比24%;第二類,“夫妻家庭”向“與父母同住夫妻家庭”演變,受訪者占比21%;第三類,“與父母同住夫妻家庭”向“有子女并與父母同住夫妻家庭”演變,受訪者中占比13%。由此看來(lái),由家庭結(jié)構(gòu)變化而產(chǎn)生的居住空間需求激發(fā)了“新剛需”換房動(dòng)機(jī)。
本區(qū)域置換成首選
從置換區(qū)域來(lái)看,北京換房客的主要流動(dòng)區(qū)域包括朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、西城區(qū),成交量占比均在10%以上,朝陽(yáng)區(qū)以30%居于首位。從流動(dòng)特征來(lái)看,同一區(qū)域置換為換房客首選,從北京13個(gè)城區(qū)來(lái)看,本區(qū)置換占比為43%,跨區(qū)置換上城區(qū)的選擇比較分散。朝陽(yáng)區(qū)同區(qū)置換占比最高,為59%,西城區(qū)跨區(qū)置換比例最高,為76%。
從居室空間改善情況來(lái)看,以朝陽(yáng)區(qū)為例,排除教育資源捆綁等因素影響,換房后平均面積改善16.3平方米。從具體類型來(lái)看,賣兩居買兩居占比最高,為24%,面積改善12平方米;賣兩居買三居為第二主流,占比16%,面積改善由80平方米增至120平方米;賣一居買兩居排名第三,占比15%,面積改善33平方米。
看重教育資源和鄰里關(guān)系
隨著房?jī)r(jià)高企及限購(gòu)、限貸等條件的制約,在北京想成功換房并不容易,“新剛需”們?nèi)绾螞Q策?除預(yù)算外,本次調(diào)查選取了房屋舒適度、周邊配套、社區(qū)品質(zhì)、小區(qū)位置以及新房或二手房房屋屬性等五項(xiàng)影響因素,請(qǐng)受訪換房客進(jìn)行重要性比重排名。結(jié)果顯示,房屋及房屋舒適度、周邊配套重要性分別以37%、35%居于第一、第二位;社區(qū)品質(zhì)服務(wù)、小區(qū)位置分別以14%、9%位列第三、第四位;至于房屋為新房還是二手房對(duì)于換房客而言重要程度不高。
本次調(diào)查選取了購(gòu)物便利(綜合商場(chǎng)/超市/市場(chǎng))、生活服務(wù)(餐飲/沿街商店/銀行/便民)、教育資源(幼兒園/小學(xué)/初中/高中)、醫(yī)院、體育健身、生態(tài)公園等6種配套類型,請(qǐng)受訪換房客進(jìn)行重要性比重排名。結(jié)果顯示,教育資源以44分居于首位,受訪換房客在進(jìn)行房屋置換時(shí),有6歲以下同住子女者占比80.2%,由于教育資源捆綁住房,換房決策中教育資源的重要地位凸顯。
在小區(qū)品質(zhì)與服務(wù)維度方面,本次調(diào)查選取了小區(qū)知名度、安保條件、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、配套設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、鄰里等6項(xiàng)因素,請(qǐng)受訪換房客進(jìn)行重要性比重排名。從結(jié)果來(lái)看鄰里要素重要性突出,以31分居于首位,其余因素得分在11-14分之間,差異較小。由此可見,換房客認(rèn)為社區(qū)的“軟條件”比“硬條件”更重要,對(duì)于鄰居的素質(zhì)水平以及鄰里關(guān)系的重視程度更高。
針對(duì)“換房后是否考慮再次出售”,調(diào)查中以0表示完全沒關(guān)注、10表示非常關(guān)注,調(diào)查結(jié)果顯示,換房客對(duì)于是否考慮再售難度的加權(quán)平均得分僅為2.6分,這說(shuō)明“新剛需”大多抱著“首次改善即是終改”的心態(tài)進(jìn)行置換。
貝殼研究院相關(guān)分析師表示,從長(zhǎng)期來(lái)看,在政策環(huán)境穩(wěn)定的前提下,北京二手房市場(chǎng)價(jià)格水平總體處于下行通道,但是,對(duì)于換房客來(lái)說(shuō),二、三居房屋價(jià)格穩(wěn)定性比一居更強(qiáng),這意味著“新剛需”的換房資金缺口仍將持續(xù)擴(kuò)大,推遲換房節(jié)點(diǎn)、壓縮換房面積的趨勢(shì)不會(huì)得到改善,換房難度或?qū)?huì)越來(lái)越大。 (樓蘭)
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