編者按 2019年的房地產(chǎn)市場(chǎng)在跌宕起伏中落下帷幕，站在樓市發(fā)展的“十字路口”，行業(yè)共振在深處激蕩?；厥走@一年，房地產(chǎn)行業(yè)在“房住不炒”的總基調(diào)下堅(jiān)毅前行。盡管市場(chǎng)整體規(guī)模相較上一年度有所增加，但部分企業(yè)仍面臨轉(zhuǎn)型帶來的“陣痛”，行業(yè)分化與洗牌仍在繼續(xù)。同時(shí)，在各地因城施策的調(diào)控政策影響下，開發(fā)商與購房者同趨理性，樓市新常態(tài)已逐漸形成。在新的市場(chǎng)形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)又將如何?讓我們回顧2019年，展望2020年，或許可以從中窺見一二。
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中國消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者 孫蔚）
因城施策
在全面落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制政策的主導(dǎo)下，樓市的調(diào)控方向持續(xù)朝著穩(wěn)定發(fā)展，因城施策、分類指導(dǎo)成為2019年樓市調(diào)控的突出特點(diǎn)。
2019年4月中央提出要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機(jī)制;7月中央再次提出，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2019年全國各地發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控政策已達(dá)575次，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出2018年全年的450次。僅11月份，各地發(fā)布了多達(dá)72次調(diào)控政策，2018年同期只有20次。
在“穩(wěn)”字當(dāng)頭的前提下，因城施策的分量將更重。調(diào)控政策既要避免一線城市樓市過熱，造成新的風(fēng)險(xiǎn)，也要有步驟地緩解三四線城市所面臨的去庫存壓力。在此背景下，因城施策、一城一策成為樓市宏觀調(diào)控的主流。這意味著地方政府會(huì)將一些不符合市場(chǎng)形勢(shì)的調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)整。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，與2018年相比，因城施策在2019年得到了進(jìn)一步的深化，更明顯地突出了分類調(diào)控的精神。各地政策的微調(diào)必須在確保“穩(wěn)”的前提下進(jìn)行，對(duì)于趁勢(shì)漲價(jià)、破壞市場(chǎng)秩序的行為必將受到嚴(yán)格監(jiān)管。
融資收緊
此輪調(diào)控堅(jiān)守“房住不炒”原則，持續(xù)收緊房地產(chǎn)融資。2019年5月17日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《中國銀保監(jiān)會(huì)關(guān)于開展“鞏固治亂象成果 促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，對(duì)于金融機(jī)構(gòu)存在的重點(diǎn)領(lǐng)域問題進(jìn)行整治，明確要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)融資。7月、8月，銀保監(jiān)會(huì)連續(xù)對(duì)房地產(chǎn)信托、銀行進(jìn)行整治約談，同時(shí)對(duì)開發(fā)貸、境外發(fā)債等多種融資方式進(jìn)行進(jìn)一步限制。
央行數(shù)據(jù)顯示，2019年三季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額11.24萬億元，同比增長11.7%，增速較上年末回落10.8個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)14個(gè)月回落。前三季度新增的房地產(chǎn)開發(fā)貸款1萬億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的7.7%，占比較上年全年相比低3.9個(gè)百分點(diǎn)。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)融資門檻大幅提高，房企紛紛轉(zhuǎn)向海外融資市場(chǎng)，但房企海外發(fā)債的成本也在不斷上升。1-11月，房企海外債券發(fā)行規(guī)模為4603.4億元，同比增長33.6%;海外債券融資成本為8.33%，同比上升0.94個(gè)百分點(diǎn)。
此前召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，2020年專項(xiàng)債資金不得用于土地儲(chǔ)備和房地產(chǎn)等領(lǐng)域。這意味著土地儲(chǔ)備的專項(xiàng)債資金來源也被堵住了。
房貸換錨
對(duì)于老百姓而言，除了關(guān)心房價(jià)漲跌之外，房貸利率調(diào)整也一直牽動(dòng)著他們的心。2019年房貸利率迎來大改革，從此再無“打折”的房貸。
2019年8月16日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署運(yùn)用市場(chǎng)化改革辦法推動(dòng)實(shí)際利率水平明顯降低和解決“融資難”問題。8月17日，中國人民銀行立即響應(yīng)，表示將改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，也就是LPR形成機(jī)制，自8月20日開始每月20日將按照新的報(bào)價(jià)機(jī)制發(fā)布貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率LPR，作為各銀行新發(fā)放貸款定價(jià)的主要參考，同時(shí)作為浮動(dòng)利率貸款合同的定價(jià)基準(zhǔn)。
在LPR新機(jī)制出爐后，8月25日，央行發(fā)布公告稱，自2019年10月8日起，新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率將參照貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)進(jìn)行定價(jià)。首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。
12月28日，央行發(fā)布重磅消息，從2020年3月1日開始，存量房貸利率的定價(jià)基準(zhǔn)將由貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為LPR市場(chǎng)浮動(dòng)利率。不愿意接受LPR市場(chǎng)浮動(dòng)利率的，可以但僅有一次選擇固定利率的機(jī)會(huì)。
房貸利率定價(jià)機(jī)制的調(diào)整直接關(guān)系到千家萬戶切身利益，也必將對(duì)國計(jì)民生、宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大影響。
搶人大戰(zhàn)
2019年，從一線到三線，從內(nèi)陸到沿海，各大城市在“搶人”上使出了渾身解數(shù)：送戶籍、送錢、送房子，積極推行各種人才引進(jìn)政策。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年以來全國已經(jīng)有超過160個(gè)城市發(fā)布了各種人才政策，與2018年同期相比上升超過40%，其中超過30個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)了新的落戶政策。各城市除了敞開落戶大門外，還實(shí)實(shí)在在動(dòng)用了補(bǔ)貼吸引人才。據(jù)了解，寧波、柳州、南寧、蘇州、吉林、廈門、南通等地都開出超百萬元的高補(bǔ)貼吸引優(yōu)秀人才，寧波人才安家補(bǔ)貼最高達(dá)800萬元。除了常規(guī)的落戶和補(bǔ)貼之外，一些城市還出臺(tái)了個(gè)人所得稅補(bǔ)貼等更為個(gè)性化的政策。
不過，對(duì)于各大城市而言，“搶人”只是第一步。雖然大部分城市的人才政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響，但如何留住人才、利用人才激發(fā)城市的發(fā)展活力，才是更重要的問題。畢竟，“搶人”的目標(biāo)應(yīng)該是城市可持續(xù)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長，而不是賣房。
規(guī)范租賃
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，政策方面的鼎力相助使得住房租賃市場(chǎng)迎來前所未有的發(fā)展機(jī)遇。而各地政府也加速出臺(tái)有關(guān)住房租賃市場(chǎng)的扶持政策，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國已有超過50個(gè)城市發(fā)布了有關(guān)住房租賃的政策措施。
研究數(shù)據(jù)顯示，2020年租賃市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)到1.6萬億元，租房人數(shù)將達(dá)到1.9億人;到2025年，中國租賃市場(chǎng)規(guī)模將從現(xiàn)在的1.1萬億元增長到2.9萬億元。雖然住房租賃市場(chǎng)為一片藍(lán)海，但是行業(yè)仍存在虛假房源信息、惡意克扣押金租金、違規(guī)使用住房租金貸款、強(qiáng)制驅(qū)逐承租人、租房平臺(tái)“高進(jìn)低出、長收短付”等亂象。因勢(shì)利導(dǎo)，讓市場(chǎng)回歸健康和穩(wěn)定，已成為當(dāng)務(wù)之急。
12月25日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、公安部、市場(chǎng)監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會(huì)、國家網(wǎng)信辦等6部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)。細(xì)讀文件中的14條意見，從機(jī)構(gòu)、房源、交易過程、金融管控等方面都有明確的處理意見，“嚴(yán)格登記備案管理、真實(shí)發(fā)布房源信息、保障租賃房屋安全、管控租賃金融業(yè)務(wù)”等，從企業(yè)管控到交易全流程都有明確的指導(dǎo)。
《意見》的出臺(tái)將對(duì)整頓租賃市場(chǎng)亂象、化解租賃市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)范租賃市場(chǎng)發(fā)展、切實(shí)維護(hù)租客和業(yè)主權(quán)益，起到積極作用。
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