中國消費(fèi)者報(bào)訊 3月以來，深圳等城市房?jī)r(jià)的跳漲引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。深圳房?jī)r(jià)的上漲是否會(huì)蔓延至全國其他城市?疫情將對(duì)中國房?jī)r(jià)格局構(gòu)成何種影響?中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組近日發(fā)布了2020年4月《中國住房大數(shù)據(jù)分析報(bào)告——從深圳到全國的房?jī)r(jià)漲跌格局與對(duì)策》，報(bào)告通過大數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，大灣區(qū)及深圳房?jī)r(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲須警惕。
報(bào)告提到，當(dāng)前樓市“短期局部上漲或下跌的風(fēng)險(xiǎn)將并存，如果沒有嚴(yán)厲的管控措施，深圳的房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性上漲很可能擴(kuò)展成全面上漲，并傳導(dǎo)至其他一二線城市”。這無疑是對(duì)深圳樓市局部過熱現(xiàn)象的一個(gè)重要預(yù)警，同時(shí)也是對(duì)全國樓市冷熱不均現(xiàn)象的一次“體檢”。
全國樓市成交大體恢復(fù)
中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)、中國社科院競(jìng)爭(zhēng)力模擬實(shí)驗(yàn)室副主任鄒琳華表示，大灣區(qū)和深圳房?jī)r(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲，其他主要城市群帶房?jī)r(jià)平穩(wěn)。在大灣區(qū)除港澳外的各核心城市中，僅深圳和東莞近期出現(xiàn)房?jī)r(jià)顯著上漲，而深圳寶安、福田、南山三區(qū)上漲較快，羅湖房?jī)r(jià)反而微跌。從全國看，全國樓市基本恢復(fù)，核心城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中略升，成交量大體恢復(fù)。
從緯房指數(shù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)看，近3個(gè)月深圳房?jī)r(jià)累計(jì)上漲4.07%，其中南山區(qū)房?jī)r(jià)累計(jì)上漲8.84%，寶安區(qū)累計(jì)上漲7.96%，漲速相對(duì)較快，羅湖區(qū)近3個(gè)月房?jī)r(jià)累計(jì)下跌0.06%，市場(chǎng)較為平穩(wěn)。東莞累計(jì)上漲3.88%，房?jī)r(jià)漲速相對(duì)較快。其鄰近的城市中，近3個(gè)月廣州房?jī)r(jià)累計(jì)下跌1.23%，中山、佛山房?jī)r(jià)也有所下跌，珠海穩(wěn)中略漲，均未出現(xiàn)異常上漲。
緯房指數(shù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)還顯示，我國另外兩大城市群帶中的環(huán)渤海及長(zhǎng)三角城市群，近期其核心城市房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)明顯上漲。作為環(huán)渤海城市群帶龍頭城市的北京，近3個(gè)月房?jī)r(jià)累計(jì)上漲0.83%，漲速和正常的季節(jié)性波動(dòng)水平接近，其他核心城市漲速也基本合理。作為長(zhǎng)三角城市群帶龍頭城市的上海，近3個(gè)月房?jī)r(jià)累計(jì)上漲1.51%，漲速處于正常略高的區(qū)間，其他核心城市漲速除蘇州略高外，也基本在合理范圍內(nèi)。
反映全國24個(gè)核心城市房?jī)r(jià)總體變化的緯房核心指數(shù)顯示，全國核心城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)恢復(fù)性回升。2020年3月，核心城市綜合房?jī)r(jià)已經(jīng)高過了2020年春節(jié)前的水平，同時(shí)也高于2019年全年最高房?jī)r(jià)，但是要低于2018年中的房?jī)r(jià)水平。2020年3月，緯房核心指數(shù)為106.24點(diǎn)(以2018年1月核心城市綜合房?jī)r(jià)為100)，比2020年1月105.75點(diǎn)上漲0.46%，比2019年 最 高 值 106.11點(diǎn) 上 漲0.12%。
緯房成交量指數(shù)監(jiān)測(cè)顯示，核心城市二手房成交量大體恢復(fù)。2020年3月，10大重點(diǎn)城市二手住房成交量指數(shù)為150.8，比2019年12月的165.37僅低8.8%，基本恢復(fù)正常水平。
局部區(qū)域漲跌風(fēng)險(xiǎn)并存
為什么說樓市“短期局部上漲或下跌的風(fēng)險(xiǎn)將并存”?鄒琳華表示，原因有三。首先，大灣區(qū)一些核心或其他城市的土地財(cái)政依賴度其實(shí)并不低，這就注定了剛需弱、土地財(cái)政依賴度高的城市在疫情沖擊下，漲跌會(huì)分化，幅度甚至加大。比如像高度依賴土地財(cái)政的廣州、佛山等地的房?jī)r(jià)，近3個(gè)月均有所下跌。
其次，一線城市的需求依然存在，3月份，四大一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比依然上漲0.2%。但是京滬樓市調(diào)控嚴(yán)厲，深圳相對(duì)寬松，所以資金就更多地流向深圳。3月份，深圳也是四個(gè)一線城市中唯一一個(gè)成交量同比為正數(shù)的城市，地段好、剛需多的地方，樓市自然會(huì)有一定幅度的上漲。
第三，由于廣東是工業(yè)和外來人口大省，復(fù)工和就業(yè)因素影響樓市的權(quán)重較大，所以樓市成交量恢復(fù)程度較低，反而粵西、粵北地區(qū)采取“以價(jià)換量”的方式效果明顯。
建議加強(qiáng)樓市投資投機(jī)管控
未來樓市走勢(shì)將如何?鄒琳華指出，未來影響短期房?jī)r(jià)格局的重要因素主要包括：疫情對(duì)住房消費(fèi)需求的負(fù)向影響;相對(duì)寬松貨幣環(huán)境對(duì)住房需求及房?jī)r(jià)預(yù)期的正向影響。由于影響因素的區(qū)域不平衡性，在疫情不會(huì)突然消失的情況下，有的城市疫情對(duì)樓市的負(fù)向影響總體將超過寬松貨幣環(huán)境對(duì)樓市的正向影響。而另一些城市形勢(shì)則可能相反。表現(xiàn)在房?jī)r(jià)格局上，則是市場(chǎng)冷熱不勻，漲跌互現(xiàn)。
如果未來宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境沒有及時(shí)復(fù)蘇或進(jìn)一步變差，一二線城市即使房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲也難以持續(xù)，最終“高開低走”的風(fēng)險(xiǎn)將變大。三四線城市房?jī)r(jià)則很難出現(xiàn)全局性上漲，少部分經(jīng)濟(jì)基本面受疫情沖擊較嚴(yán)重的三四線城市，房?jī)r(jià)也可能出現(xiàn)較快下跌。
鄒琳華建議，進(jìn)一步完善一線城市及其周邊衛(wèi)星城市的住房投資投機(jī)管控措施，因地制宜增加限售條款及新入籍購房者社保繳納條件;加強(qiáng)信貸資金用途管控，嚴(yán)禁各類消費(fèi)貸款、非房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營貸款流入房地產(chǎn)市場(chǎng);及時(shí)有效降低居民家庭短期還款負(fù)擔(dān)，臨時(shí)性對(duì)存量房貸利率進(jìn)行向下重新定價(jià)，同時(shí)輔以臨時(shí)性推遲本金還款或修改本金還款方案等措施;結(jié)合集體土地入市改革，促進(jìn)住房土地制度改革的推進(jìn)，加快探索宅基地等非經(jīng)營性集體建設(shè)用地的有序流轉(zhuǎn)途徑，在增加住房供給的同時(shí)降低房?jī)r(jià)泡沫。 (佳禾)
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