中國消費(fèi)者報(bào)訊（記者孫蔚）隨著畢業(yè)季即將到來，租房市場也將迎來一波小高潮。面對租房路上的那些坑，如何更好地保護(hù)租戶的權(quán)益?記者從北京市二中院選取了住房租賃領(lǐng)域中的典型案例進(jìn)行解讀。
案例1
租戶洗澡被電擊身亡
2016年4月21日，房屋產(chǎn)權(quán)人周先生與某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、某資產(chǎn)管理公司簽訂房屋出租委托合同。2016年4月30日，張某與該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(房屋的實(shí)際管理人)簽訂租賃合同。租賃期間，張某在屋內(nèi)使用電熱水器洗澡時被電擊身亡，張某父母以侵害承租人生命健康權(quán)為由，起訴房主周先生、某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，要求賠償死亡賠償金、喪葬費(fèi)、被扶養(yǎng)人生活費(fèi)、精神損害撫慰金等。
●法院判決：三方共擔(dān)責(zé)任
法院判決認(rèn)為，周先生作為本案房屋所有權(quán)人，在出租時應(yīng)保障相關(guān)電器設(shè)備符合安全使用的標(biāo)準(zhǔn)，法院酌定其承擔(dān)70%的責(zé)任;房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司作為房屋的實(shí)際管理人，對所出租房屋內(nèi)的物品亦負(fù)有安全保障義務(wù)，其未盡到檢查維修義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)20%的責(zé)任;張某應(yīng)當(dāng)具有一定的用電安全常識，且房屋租賃合同附件《居住治安安全責(zé)任書》中亦對熱水器的安全使用作出提示，其自身未盡到謹(jǐn)慎注意義務(wù)，法院酌情確定其承擔(dān)10%的責(zé)任。
案例2
承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋
2012年6月16日，房東王女士與趙先生簽訂《北京市房屋租賃合同》，約定趙先生承租居住人數(shù)最多不超過5人，租期自2012年6月18日至2018年6月17日，月租金為3000元，按年支付。同時約定，若承租人擅自將房屋轉(zhuǎn)租給第三人，出租人有權(quán)單方解除合同，收回房屋，承租人應(yīng)向出租人支付違約金。上述合同簽訂后，王女士將涉案房屋交付給租戶，并收到一年租金，之后租金未再交納。租賃期間，租戶未經(jīng)王女士同意，擅自將房屋轉(zhuǎn)租給多人。王女士追要租金無果，無奈之后只能訴至法院，要求解除合同，并要求趙先生支付拖欠租金及違約金。
●法院判決：承租人承擔(dān)違約責(zé)任
法院判決認(rèn)為，雙方合同約定明確，合同履行期間，租戶擅自將其承租房屋轉(zhuǎn)租他人系違約行為，其應(yīng)按合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。房東要求租戶給付所欠租金，應(yīng)予準(zhǔn)許。據(jù)此，法院判決解除王女士與趙先生簽訂的《北京市房屋租賃合同》，并判令租戶于判決生效后七日內(nèi)給付房東所欠租金并支付違約金。
案例3
出租人交付房屋與合同約定不符
2017年2月7日，某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司與王先生簽訂《北京市房屋租賃合同》，約定租期至2017年10月23日。合同還約定如果交付的房屋嚴(yán)重不符合合同約定，租戶有權(quán)單方解除合同，且中介公司應(yīng)向其支付違約金。
王先生入住后，發(fā)現(xiàn)作為房內(nèi)唯一通風(fēng)口的窗式空調(diào)發(fā)生故障無法使用，2017年7月起，他多次撥打中介公司服務(wù)電話報(bào)修，但一直未予解決。2017年8月9日，王先生要求中介公司履行維修義務(wù)，并申明如果到2017年8月25日仍未解決，其將根據(jù)合同約定解除合同并要求中介公司承擔(dān)違約責(zé)任。2017年9月9日，王先生向中介公司發(fā)送《關(guān)于解約及退費(fèi)的告知函》，要求解除合同，退還剩余租金、押金、衛(wèi)生費(fèi)，并承擔(dān)違約責(zé)任。隨后，他向法院起訴，主張上述訴求。
●法院判決：中介公司承擔(dān)違約責(zé)任
法院判決認(rèn)為，該中介公司提供的窗式空調(diào)不具備使用條件，致使涉案房屋唯一通風(fēng)口無法使用，租戶多次主張維修，但一直未在合理期限內(nèi)予以解決，涉案房屋存在的上述問題已達(dá)到嚴(yán)重不符合合同約定、無法正常使用的程度，故租戶有權(quán)單方解除合同，雙方之間的合同自中介公司收到租戶發(fā)出的《關(guān)于解約及退費(fèi)的告知函》之日即2017年9月9日已經(jīng)解除。租戶要求某公司按照合同約定支付違約金，符合合同約定，予以支持。合同解除后，押金及剩余期間的租金、衛(wèi)生費(fèi)應(yīng)予退還。
案例4
承租人被新房主清退
2016年7月28日，高某與丁某續(xù)簽《北京市房屋租賃合同》，約定高某續(xù)租丁某的房屋，租期為2016年9月1日至2017年8月30日。高某于2016年7月29日向丁某支付了半年租金，上期押金轉(zhuǎn)為本期押金。2016年8月底，丁某把房子賣給張某，并辦理了過戶手續(xù)。2016年9月6日，張某強(qiáng)行帶人進(jìn)入房屋并留置人員于屋內(nèi)，直至9月11日高某搬離房屋。9月11日，高某另租房屋居住，并支付中介費(fèi)6500元。隨后，高某訴至法院，要求丁某退還押金、剩余租金，賠償中介費(fèi)6500元、交通費(fèi)1105.5元。
●法院判決：應(yīng)繼續(xù)履行原租賃合同
根據(jù)“買賣不破租賃”的原則，房屋產(chǎn)權(quán)的變更不影響租賃合同的效力，因此，法院判決認(rèn)為，張某與高某應(yīng)繼續(xù)履行原租賃合同。高某稱，由于張某的阻擾，其于2016年9月11日搬離了房屋，涉案房屋由張某實(shí)際占用。丁某訴訟期間明確同意，退還高某未使用涉案房屋期間收取的租金，法院不持異議。因涉案房屋已經(jīng)過戶給張某，丁某已經(jīng)喪失了對房屋處分的權(quán)利，丁某占用高某的押金缺乏依據(jù)，應(yīng)予返還。張某與高某履行 《北京市房屋租賃合同》過程中，高某由于張某的阻擾搬離了涉案房屋，根據(jù)合同相對性原理，高某所要求的中介費(fèi)、交通費(fèi)均系張某違約行為造成的損失，其應(yīng)向張某另行主張。
案例5
承租方違反合同約定
2016年11月2日，房主李某與某電影公司簽訂《北京市房屋租賃合同》，約定將其房屋出租給該電影公司工作人員用于居住，居住人最多不超過8人，租賃期自2016年11月2日至2018年11月1日。同時約定，承租方欠繳各項(xiàng)費(fèi)用達(dá)1000元，或利用房屋從事違法活動、損害公共利益或者妨礙他人正常工作生活的，房東有權(quán)單方解除合同，收回房屋，且由承租方按月租金的100%支付違約金。雙方合同履行期間，某電影公司最多居住人數(shù)達(dá)15人，屢次出現(xiàn)擾民現(xiàn)象，引起相鄰方不滿，并拖欠水費(fèi)1843元。房東李某要求解除合同，2017年6月16日某電影公司搬出房屋，隨后訴至法院，要求房東退還剩余租金及押金，并支付提前解除合同的違約金。李某向法院提出反訴，要求某電影公司賠償違約金并支付水費(fèi)。
●法院判決：出租方有權(quán)解除合同并主張賠償
法院判決認(rèn)為，某電影公司違反了合同中居住人數(shù)的限制，屢次出現(xiàn)擾民現(xiàn)象，并拖欠水費(fèi)的行為系違約行為，應(yīng)按合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。房東按合同約定向某電影公司提出解除合同并無不當(dāng)，故對李某要求賠償違約金及支付水費(fèi)的反訴請求應(yīng)予準(zhǔn)許?？紤]到某電影公司于李某提出解除合同后已搬出涉案房屋，本著公平原則，李某應(yīng)將某電影公司搬出房屋之后的剩余租金及押金退還，駁回某電影公司要求支付違約金的訴訟請求。
