中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道(記者劉傳江)政府審定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米1.6元/月，入戶時(shí)卻被額外強(qiáng)收每平方米0.92元/月的增值服務(wù)費(fèi)。近期，《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者陸續(xù)接到哈爾濱市工人新村招商·諾丁山小區(qū)業(yè)主投訴，反映開發(fā)商哈爾濱招商嘉天房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱招商嘉天公司)和長(zhǎng)春萬科物業(yè)公司哈爾濱分公司(以下簡(jiǎn)稱萬科物業(yè))在收前期物業(yè)費(fèi)時(shí)，強(qiáng)制收取所謂的“增值服務(wù)”費(fèi)。
投訴——
收房時(shí)被強(qiáng)收“增值服務(wù)”費(fèi)
據(jù)了解，招商·諾丁山小區(qū)于2019年6月開始交房。招商嘉天公司和萬科物業(yè)要求，業(yè)主必須在政府審批的每平方米1.6元/月的前期物業(yè)費(fèi)基礎(chǔ)上，再簽訂每平方米0.92元/月“增值服務(wù)”費(fèi)的補(bǔ)充協(xié)議，否則不發(fā)放入戶鑰匙。業(yè)主們才知道政府審批的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米1.6元/月，而不是之前售房人員所說的每平方米2.52元/月。業(yè)主更不知道所謂的“增值服務(wù)”費(fèi)是什么。
萬科物業(yè)強(qiáng)行要求業(yè)主接受所謂的“增值服務(wù)”引發(fā)業(yè)主們不滿。萬科物業(yè)認(rèn)為，業(yè)主在購房合同中簽字，等于認(rèn)可了萬科物業(yè)與開發(fā)企業(yè)簽訂的物業(yè)合作內(nèi)容。而業(yè)主認(rèn)為，購房合同是格式合同，重大事項(xiàng)未如實(shí)告知，隱瞞事情，剝奪了消費(fèi)者知情權(quán)，并非業(yè)主真實(shí)意思表達(dá)。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下。
由于不簽協(xié)議不發(fā)放入戶鑰匙，盡管對(duì)收“增值服務(wù)”費(fèi)不滿，絕大多數(shù)業(yè)主最后還是無奈地選擇了交費(fèi)、簽字。有的業(yè)主雖然交了費(fèi)，但拒絕簽字;還有的業(yè)主為此訴訟到法院。
調(diào)查——
未按政府核定價(jià)格收費(fèi)
那么，哈爾濱市對(duì)前期物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是怎么規(guī)定的?萬科物業(yè)強(qiáng)收“增值服務(wù)”費(fèi)是否被允許?
記者了解到，2014年1月1日，哈爾濱市正式實(shí)施的《哈爾濱物業(yè)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定：住宅(不含別墅、公寓)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。其中還規(guī)定，房屋預(yù)(銷)售前，由建設(shè)單位將物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)請(qǐng)區(qū)物業(yè)行政主管部門認(rèn)定，并將認(rèn)定結(jié)果報(bào)請(qǐng)市物業(yè)行政主管部門備案;市價(jià)格部門據(jù)此出具核定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。辦理住宅進(jìn)戶時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)市價(jià)格行政主管部門核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與業(yè)主簽定物業(yè)服務(wù)合同。
2017年7月26日，哈爾濱市發(fā)改委對(duì)招商嘉天公司報(bào)備前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)做出明確批復(fù)：前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米1.6元/月，此收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為最高標(biāo)準(zhǔn)。其中還要求，(開發(fā)企業(yè))應(yīng)在房屋銷售現(xiàn)場(chǎng)的醒目位置公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，做好明碼標(biāo)價(jià);與物業(yè)買受人簽訂房屋買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)相關(guān)內(nèi)容作為附件進(jìn)行約定。其中還明確，此批復(fù)執(zhí)行期兩年，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)與萬科物業(yè)協(xié)商確定服務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，批復(fù)自行廢止。
“所謂物業(yè)增值服務(wù)，應(yīng)該是物業(yè)企業(yè)為提高知名度和信譽(yù)度，在同等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、同等服務(wù)內(nèi)容之外增加服務(wù)項(xiàng)目，讓業(yè)主享受合同中沒有的‘超值服務(wù)’，哪有要業(yè)主買‘增值服務(wù)’，“增值”的意義在哪里?”一位業(yè)主對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者說。
記者了解到，“增值服務(wù)”主要分兩塊，一是指萬科物業(yè)獨(dú)有的智能化管理模式——睿服務(wù)平臺(tái)管理服務(wù);二是指具體服務(wù)項(xiàng)目，包括二十多項(xiàng)。
許多業(yè)主對(duì)萬科物業(yè)“增值服務(wù)”的具體項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并不認(rèn)同。一些業(yè)主表示，許多服務(wù)都是針對(duì)特殊人群的個(gè)性化服務(wù)，比如婚禮協(xié)助;關(guān)愛空巢老人，節(jié)假日上門走訪;定期組織老人體檢;免費(fèi)寄存輪胎;繳費(fèi)贈(zèng)禮品等。
“這些服務(wù)是萬科物業(yè)自行確定的，其中不少是針對(duì)特殊人群的服務(wù)，讓全體業(yè)主來承擔(dān)，也很不公平。”
回應(yīng)
服務(wù)合同符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定
針對(duì)業(yè)主的投訴和質(zhì)疑，《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者向萬科物業(yè)發(fā)送了采訪函。萬科物業(yè)在回復(fù)中未針對(duì)業(yè)主們提出的質(zhì)疑進(jìn)行解釋，只是稱：2019年6月進(jìn)入物業(yè)交付期間，業(yè)主與物業(yè)公司分別簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》及《物業(yè)增值服務(wù)協(xié)議》?！肚捌谖飿I(yè)服務(wù)合同》備案手續(xù)完備，《物業(yè)增值服務(wù)協(xié)議》符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，屬物業(yè)公司與業(yè)主雙方約定協(xié)議。
萬科物業(yè)相關(guān)人士向記者解釋，哈爾濱市制定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)每平方米最高1.6元/月的政府指導(dǎo)價(jià)是多年前確定的標(biāo)準(zhǔn)，定價(jià)太低了。“我們也向有關(guān)部門建議，或者提高標(biāo)準(zhǔn)或者放開市場(chǎng)。”
觀點(diǎn)
“增值服務(wù)”收費(fèi)屬不當(dāng)?shù)美?/strong>
黑龍江承啟律師事務(wù)所主任孫威律師分析認(rèn)為，由于前期物業(yè)業(yè)主并沒有實(shí)際參與，只能被動(dòng)接受開發(fā)企業(yè)選定的物業(yè)企業(yè)、服務(wù)及價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，因此政府通過備案審批措施來限制和約束開發(fā)商與物業(yè)公司“合謀”定高價(jià)，以有效保護(hù)業(yè)主利益?！豆枮I物業(yè)收費(fèi)管理辦法》就對(duì)前期物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)審定程序和要求做了明確規(guī)定。
“投訴中的開發(fā)商在與購房人簽訂購房合同時(shí)，隱瞞物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)情況，違反規(guī)定與物業(yè)公司巧立‘增值服務(wù)’名目，私自商定超出政府審定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)制購房人接受，侵犯了消費(fèi)者的知情權(quán)，也屬于強(qiáng)制搭售行為。因此，物業(yè)公司以已簽訂合同為由證明業(yè)主接受了‘增值服務(wù)’費(fèi)的說法是站不住腳的，其約定沒有法律效力，無需履行。對(duì)該無效條款的履行，在法律上形成不當(dāng)?shù)美瑧?yīng)當(dāng)予以返還。”孫威分析道。
呼吁
物管收費(fèi)規(guī)定亟待完善
《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者了解到，山東、遼寧、廣東、重慶等省市都對(duì)前期物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出必須按照政府指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行的規(guī)定，相關(guān)部門審定前期物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的年限一般為兩年，目的是待業(yè)主委員會(huì)成立后與物業(yè)企業(yè)重新商定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
記者在哈爾濱調(diào)查中了解到，不少新樓盤前期物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)高于政府審定的最高指導(dǎo)價(jià)，相關(guān)企業(yè)有的繞開政府指導(dǎo)價(jià)和備案審批規(guī)定，直接定價(jià)一步到位，有的則在政府審定價(jià)格基礎(chǔ)上再設(shè)定其他收費(fèi)項(xiàng)目。
“一方面‘紅線’高懸，一方面‘紅線’屢屢被踩，這種尷尬局面如何打破?”孫威律師表示，在房地產(chǎn)飛速發(fā)展，物業(yè)管理收費(fèi)面臨著法律約束不足的情況下，需要政府職能部門盡快出臺(tái)或細(xì)化管理規(guī)定，尤其是建立和完善罰責(zé)，使小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)有法可依、有法必依，既保護(hù)消費(fèi)者合法利益，又能保證物業(yè)企業(yè)良性運(yùn)轉(zhuǎn)。
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